江苏省宿迁市人民政府办公室


关于印发宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）的通知

宿政办发〔2009〕178号


各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城、苏州宿迁工业园区，市各委、办、局，市各直属单位：
　　《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）
第一章 总 则
　　第一条 为了规范城市房屋拆迁评估工作，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》等法律、法规和有关规定，制定本细则。
　　第二条 本细则适用范围与《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》适用范围一致。
　　第三条 从事房屋拆迁评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。
　　第四条 承担房屋拆迁评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个拆迁估价项目，评估机构均应派出至少一名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员则应当持有拆迁评估工作人员上岗证。
　　第五条 拆迁估价对象被拆迁范围内经现场查勘认定具有合法产权的被拆迁房屋（含其占用范围内的国有土地使用权）及其附属物。2003年航拍图上标明的无合法产权房屋参照有合法产权房屋评估。
　　第六条 拆迁估价目的应统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
　　第七条 拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。因延长拆迁期限换领拆迁许可证的仍以首次拆迁许可证颁发之日为估价时点。
　　拆迁规模大、分期分段实施的项目，以当期（段）房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点。
　　第八条 拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
　　第九条 房屋评估价格构成为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
　　第十条 拆迁估价应当按照下列程序操作：
　　1. 依法征求意见，确定评估机构；2. 接受评估委托，明确基本事项；3. 查阅相关资料，开展前期调查；4. 拟订作业方案，进行现场勘察；5. 参照技术细则，进行评估测算；6. 确认测算结果，撰写估价报告；7. 汇总相关资料，提交估价报告；8. 现场咨询答疑，估价材料存档。
　　第十一条 房屋拆迁项目补偿资金评估结果以项目拆迁补偿评估报告和项目拆迁补偿资金评估汇总表反映；房屋拆迁分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和《宿迁市房屋拆迁补偿资金分户估价表》（附件15）反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
　　第十二条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第二章 被拆迁房屋性质认定及分类
　　第十三条 依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十九条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书上标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。对取得工商营业执照并已持续经营、持续纳税一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照经营用房估价，具体方法见本细则第十八条。
　　第十四条 被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（附件10）。
第三章 住宅拆迁估价方法及应用
　　第十五条 住宅房屋拆迁估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他市场化估价方法评估。
　　第十六条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：
　　1. 确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；
　　2. 测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：
　　 　 　　 100 （K2） 　100 　100
　　基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——
　　 　　 （K1） 100 　（K3）　（K4）
　　Vs为可比实例价格；
　　K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；对于拍卖、抵账等非正常交易的可比实例，该系数应由房屋拆迁管理部门会同相关部门根据具体情况确定；
　　K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地相关价格指数确定。一般情况下，在估价时点前6个月内该系数不超过101，在估价时点前6—12个月内该系数不超过102；
　　K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；
　　K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。
　　确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。
　　3. 确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。基本公式为：
　　　　　　　（K5）
　　Vz = Vb × ——
　　　　　　　　100
　　Vz为被拆迁住宅评估价格；
　　Vb为标准样本住宅基准价格；
　　K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。
第四章 非住宅营业用房拆迁估价方法及应用
　　第十七条 非住宅营业用房拆迁估价首选市场比较法进行。因实例收集等具体原因无法适用市场比较法时，应适用收益法估价。
　　第十八条 本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业
　　用房评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：
　　1. 对沿街的“住改非”房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋），其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。
　　2. 对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。
　　第十九条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：
　　1. 确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件10）。
　　2. 搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在拆迁项目周边或项目内搜集交易实例。
　　3. 测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的拆迁评估价格。具体要求参见附件6。
　　第二十条 非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被拆迁营业用房的拆迁补偿价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁估价的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：
　　　　　a 　 1
　　Vy = ——[ 1－—— ]
　　　　r 　（1+r）n
　　Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。
第五章 非住宅非营业用房拆迁估价方法及应用
　　第二十一条 非住宅非营业用房拆迁估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法。采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。
　　第二十二条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线：
　　1. 成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。
　　2. 成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：
　　拆迁补偿评估价格 = 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重置价格 － 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。土地重新取得价格是估价时点的土地取得价格。
　　3. 参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格（或国有土地使用权市场价格）可采用成本法、基准地价修正法、市场比较法等确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。
第六章 其他拆迁估价问题处理
　　第二十三条 住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定：实体因素为P1=0.2、P2=0.1、P3=01、P4=0.4、P5=0.1、P6=0.1，具体内容参见附件3；区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具体内容参见附件4。
　　第二十四条 取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：
　　估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1－营业年限权重）；
　　营业年限权重=（拆迁年份－取得营业执照年份）÷（拆迁年份－基准年份1991）。该权重最大值取1。
　　第二十五条 收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。
　　第二十六条 成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件8。房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。
　　第二十七条 临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
　　第二十八条 非房屋及其附属物估价规定：凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。
　　第二十九条 非住宅房屋“地大于房”的估价规定：
　　１. “地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。
　　２. “地大于房”面积补偿价格的计算公式：
　　Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ
　　其中：Ｚ为“地大于房”面积补偿价；
　　Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；
　　Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及拆迁当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；
　　Ｕ为市国土部门颁布的在用基准地价标准；
　　Ｔ为个别因素调整系数，国有划拨土地调整系数按60%计取，国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限，低于60%的按照60%计算。
　　3 . “地大于房”部分不得重复评估补偿。
　　4 . 土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。
　　第三十条 非住宅房屋划拨土地估价：拆迁估价时涉及被拆迁非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除；出让金数额为其合法用地国有土地使用权市场评估价格的40%。国有土地使用权市场评估价格的确定按第二十二条相关规定执行。
　　第三十一条 其它估价规定：室内装修装饰的补偿参照附件11确定的标准执行。未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。
第七章 拆迁估价报告
　　第三十二条 拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则的要求出具拆迁估价报告。
　　第三十三条 拆迁评估机构出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。
　　第三十四条 房屋拆迁估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第八章 拆迁估价工作准则
　　第三十五条 被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁估价委托协议，并将委托协议原件于协议签订后十五日内报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁估价委托协议中应约定本次拆迁估价操作程序及时间安排。
　　第三十六条 评估机构必须确定受委托拆迁估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担技术责任。
　　第三十七条 所有拆迁估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有拆迁估价资格的专业人员对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是拆迁估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地街道办、居委会工作人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
　　第三十八条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。
　　第三十九条 拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。
　　第四十条 拆迁评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁估价分户报告，并由拆迁人委托实施单位将分户报告送达被拆迁人。拆迁估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不低于两名的注册房地产估价师签字认可。
　　第四十一条 拆迁评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受拆迁当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。
第九章 拆迁估价工作资料存档
　　第四十二条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：
　　1. 房屋拆迁委托评估合同；
　　2. 拆迁许可证；
　　3. 估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
　　4. 估价对象的实地查勘记录、影像等资料；
　　5. 标准样本房屋的实地查勘记录、影像等资料；
　　6. 可比实例的实地查勘记录、影像等资料；
　　7. 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
　　8. 其他涉及估价项目的必要资料。
　　第四十三条 评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。
　　第四十四条 对涉及《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》规定需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，评估机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。
第十章 附 则
　　第四十五条 选择产权调换形式作为房屋拆迁补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照本技术细则实施。
　　第四十六条 拆迁项目概算估价可参照本技术细则在房屋拆迁许可证领取之前进行估价测算，项目概算估价以《宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表》（附件15）反映，并作为申领拆迁许可证的前置条件之一进行申报。
　　第四十七条 各县可根据本地实际，参照本细则制定实施细则。
　　第四十八条 本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。
　　第四十九条 本细则由宿迁市建设局负责解释。
　　第五十条 本技术细则自2009年11月10日起实施。2005年3月13日出台的《宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则》同时废止。本市以前相关规定与本细则相抵触的，以本细则为准。　

山西省政府


完善集体宜林荒山和山林树木承包责任制的试行办法
山西省政府



为了进一步完善责任山和山林树木承包责任制，特制定本办法。
一、“两山”（造林自留山，造林责任山）的性质。造林自留山属个体林业范畴，是由村合作经济组织划归村民长期自主经营的山场，山权集体所有，村民自己造的林木，林权归个人所有，允许继承，允许折价转让，产品可以自由处理。造林责任山属于集体林业的范畴，山权属于村合
作经济组织集体所有，在集体的统一规划和指导下，由村民分户或联户承包造林经营，集体为承包者提供生产服务，所造林不归集体所有，或合造共有，产品或收益由集体和个人按比例分成。在划自留山和发包责任山时，要明确林木权属积收益分配，并在宜林地使用证、责任山承包合同中
作出明确的规定。对所造林木，由县以上人民政府核发林权证或树权证，确认所有权。
义务植树山，是公民履行法定植树任务的场所。所造林木属于国有或集体所有，哪一级的义务造林山，由哪一级负责规划，组织栽植和保护管理。
二、自留山的政策要长期稳定，经营形式可灵活多样，自留山是为补充村民家庭对薪炭柴、自用木材和其它林产品的需求而划分的。原则上山区、丘陵区村民每户都享有自留山的权利，但由于各地经济基础、地理条件不同，要结合当地实际情况具体执行。在贫困山区和群众愿意经营自
留山的地方，要把自留山划分到户，鼓励村民放手经营，长期不变。不愿经营自留山的可以不分，愿意多分又有经营能力的可以多分；家庭情况发生变化不愿继续经营的可以退出由集体转划。在地理条件太差，造林难以见效，或工副业发达、收入高、群众不愿经营自留山的地方，可以不划
自留山，采取其它形式造林。
三、造林责任山要完善双层经营，加强集体对承包者的服务和管理，调动承包者的积极性，改变部分地方“发包不管”、“承包不造”的状况。
集体要充分发挥管理和服务的职能作用。（一）统一规划，合理安排承包户的造林任务，使其分而不乱，相对集中连片。（二）帮助承包者筹措借贷资金。（三）采购、调剂、调运种子、苗木和其它物资。（四）开展技术培训。（五）协调和解决各承包户之间的协作关系和矛盾。（六
）不断完善承包合同，明确发包和承包双方的责权利，解决合同纠纷。（七）强化林木的管护，处理乱砍滥伐和毁林事件。（八）搞好资产积累，壮大林业的经济实力。（九）搞好中幼林抚育和病虫害防治。
要给承包者以合理的经济利益，调动其承包积极性，稳定家庭林业联产承包制。首先，要允许承包者农忙务农，林忙务林，不要急于脱离农业搞林业专业承包。其次，要帮助承包者开展多种经营，以短养长，提倡山地林粮间作，间作收入全部归承包者所有。第三，按不同的立地条件实
行不同的分成比例，条件差、造林难的地方，收益的大部分应归包者。
要从调动承包者的积极性出发，帮助解决承包中的困难。对因不可抗拒的自然灾害和经验不足造成的失败，不能由承包者单方面承担责任。
承包面积超过经营能力的专业户，可吸收资金、劳力联合经营，可和附近的国营林场或集体林场联营，也可有价转让或转交集体经营。
四、宜林荒山面积大，当地劳力少，靠分户承包难以奏效的地方，可组建县、乡一级的造林专业队，每队几十人或上百人，在本县、本乡范围内，流动承包国家的造林重点工程或乡村的造林任务，完成一片，再搞一片。所造林木林权归发包单位，专业队收取劳务费。
专业队的领导和骨干，由县、乡选派有经验的不脱产人员担任，保持相对稳定；队员可长期或季节加入，来去自由。要做到造林季节播种栽植，平时搞预整地，四季不闲。
专业队可以开展工副业和多种经营，以补收入的不足。有条件的县，也可由地方财力予以必要的扶持。专业队的吃粮，长期队员由县供应一部分，临时队员自带口粮。
专业队承包造林，要与发包单位签订合同，明确规定完成期限，按造林成活比例付酬。发包单位要为专业队提供食宿条件。
没有条件组建专业队，分户承包宜林荒山有困难的地方，也可实行由集体组织造林，林权归集体，村民的投工造册登记。林木有收益后，按投工分配。
五、加强对集体山林树木的管理。集体的山林树木权属要保持稳定，不准分林到户归个人所有。管理办法要因地制宜。对于零星分散，集体不便统一管理的集体山林，过去已经划分到户的，如果群众有意见，要遵照群众意愿，完善管理办法，实行新的联合；群众没有意见的，要加强管
理。
集体的山林树木应由村合作经济组织统一管理，实行专业承包或分户承包经营。采伐应按《森林法》规定的采用限额，向县级林业主管部门申请采伐许可证，按采伐规程采伐，并及时更新。收益分配和积累数额由村民大会或村民代表大会讨论决定，要保证留出足够的育林基金，用于发
展林业再生产。承包采取公开投标，不准仗权承包捞取好处。也可试行折股联营办法，即通过科学测算，将全部山林价值折成一定数量的股份，称为“老股”，一部分留归集体，一部分按现有劳力分股出户，只分股不分树木。同时鼓励村民向山林经营投资、投劳，投入的资金和劳力达规定
数额，折为一个“新股”。“老股”和“新股”权利相等，一律发给股票。山林的收益除提留扩大山林再生产基金和管理基金外，按股分红。所有持股者都作为山林联营股东，承担和享有一定的义务和权利，并由股东大会民主选举山林管理董事会，推举董事长，民主管理山林。在董事会领
导下，实行专业承包或划片分户承包经营管护。这种办法可以做到“山林集体所有，收益人人有份”，有利于调动广大群众爱林、护林、经营山林的积极性，也可在群众监督下，防止少数人仗权侵吞山林。
要加强对乡村林场的领导，积极扶持，使其不断巩固完善。集体林场可以实行场长承包或一户牵头联户承包经营管护。要由集体投资、投劳开展造林，加强抚育管护。个人承包经营管护的，要作价保本，增值比例分成，承包者可得大头。
集体所有的农田林网、道路、渠道两旁的树木，树权归集体，实行树随地走，承包土地的村民承包树木的经营管理，作价保本，增值比例分成。管护可由集体确定护林专业队或护林员专管，也可由承包者联合轮流管护。
不管实行哪种管理和承包形式，都要有利于保护山林树木，扩大资源，兴林致富。



1987年5月8日