深圳市宝安外经发展有限公司等诉广东核电投资有限公司控股股东损害公司权益案



注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。


【案情简介】
上诉人（原审原告）：深圳市宝安外经发展有限公司（下称宝安公司）
上诉人（原审原告）：深圳市宝安区观澜镇福民经济发展公司（下称福民公司）。
被上诉人（原审被告）：广东核电投资有限公司（下称核电公司）。
原审第三人：深圳市粤核实业发展有限公司（下称粤核公司）。
核电公司（出资６０％）、福民公司（出资１８％）、宝安公司（出资１０％）、深圳市观澜经济发展有限公司（下称观澜公司）及深圳核电实业开发有限公司（下称实业公司）（各出资６％）五位股东共同投资注册成立有限责任公司粤核公司。公司成立时，投资各方签订合作合同，约定公司设立董事会作为公司最高权力机构，掌握公司经营权。董事会由八位董事组成，核电公司委派四人，其他四公司各委派一人，每人一票表决权；对重大问题由董事一致通过形成决议，对其他事宜由三分之二多数或超过半数通过形成决议。经工商行政管理局核准的公司章程将董事会有权决定的“重大事宜”明确为：决定和批准生产计划、年度营业计划和采购计划；批准年度财务报告、收支预决算与年度利润分配方案等等。公司成立之后的第一次董事会决议为：同意核电公司总经理兼任粤核公司董事长并担任公司法定代表人；委托核电公司全权处理公司筹备期间的登记注册、办公场所租赁等事宜。
１９９４年７月２９日，粤核公司召开董事会临时会议并作出由五位董事（其中董事长、副董事长代表核电公司、其余三位董事各代表宝安公司、福民公司及观澜公司）签署同意的《粤核公司董事会关于解决流动资金贷款问题的决议》（下称７?２９决议），内容为：同意公司的资金使用计划。按粤核公司在天力神公司所占股份比例借出２８０万元给天力神公司作流动资金，该项贷款由核电公司向粤核公司提供担保，其他股东福民公司、宝安公司及观澜公司各自以自己在粤核公司的股份对核电公司的担保提供反担保，共同承担该项贷款的责任。同年８月，粤核公司总经理代表公司与天力神公司签订借款协议，借给后者人民币２８０万元，借款本息到期未能收回。
１９９６年４月１６日，粤核公司召开第一届董事会第二次会议并作出由八位董事及实业公司总工程师、福民公司总经理签署同意的决议（下称４?１６决议）。其中董事长及其余二位董事由核电公司委派，副董事长由福民公司委派，其余四位董事宝安公司及观澜公司各委派一位、实业公司委派二位。决议内容为：一致通过公司报告及一九九五年度财务结算报告。财务结算报告中载明公司对外长期投资６７０万元：其中对天力神公司投资５５０万元，对博龙公司投资１２０万元。对外贷款贷给天力神公司２８０万元。另外，粤核公司１９９４年、１９９５年度工商年检报告中记录：粤核公司对天力神公司及博龙公司总计投资６７０万元，粤核公司是天力神公司第一大股东，占股份５５％。
１９９７年７月１１日，粤核公司召开第一届董事会第三次会议并作出由七位董事（其中董事长及另一位董事代表核电公司、副董事长代表福民公司，两位董事代表实业公司，其余两位董事各代表宝安公司及观澜公司）签署的决议（下称７?１１决议）。决议内容为：董事会要求总经理部做好天力神公司内部清盘，归还贷款，减少粤核公司对外投资的损失。宝安公司及福民公司派驻董事签署了不同意承担对天力神公司投资损失的意见。
２００２年９月２８日，粤核公司召开由全部五方股东参加的“股东大会”临时会议。宝安公司、福民公司及观澜公司提出对粤核公司进行清算并由核电公司独自承担擅自对外投资亏损的全部责任，同时请求董事会根据清算结果追究粤核公司董事长及高级管理人员经营不善的法律责任及刑事责任。如核电公司不同意清算，则将股份转让给后者，否则向法律机关申请清盘。董事会对此未予答复。同年１０月２４日，核电公司和实业公司致函粤核公司“股东会”及董事会称对公司清算问题请各股东斟酌。宝安公司与福民公司遂于２００３年３月２４日提起诉讼，请求判令核电公司向粤核公司赔偿投资款６７０万元、放贷款２８０万元及两笔款项的法定利息。原审法院追加粤核公司为第三人参加诉讼。
另外，粤核公司另一股东观澜公司于２００２年１２月２８日出具《证明》称：粤核公司自成立以来一直由核电公司派人独自经营，其他股东没有参与经营活动。粤核公司从未就对外投资、借贷等重大事项召开过董事会或股东大会。
实业公司系核电公司属下全资子公司。在各次董事会行使表决权时，其均与核电公司保持一致，在最后“股东大会”临时会议上，与核电公司一道不同意对粤核公司进行清算及由核电公司承担全部损失。

【法院审理及判决】
深圳市中级人民法院一审审理认为：宝安公司和福民公司起诉主张核电公司违反《公司法》的规定及股东间合作合同的约定，擅自对外投资和出借巨额款项，造成粤核公司重大损失，从而给宝安公司和观澜公司造成损失。原告关于保护其股东权益的请求属违约之债，适用民法通则关于诉讼时效的规定。因宝安公司和观澜公司派驻粤核公司的董事签署了４?１６决议和７?１１决议，故可推定宝安公司和观澜公司在４?１６决议通过时即１９９６年４月１６日，或者最迟在７?１１决议通过时即１９９７年７月１１日已经知道或应当知道粤核公司对天力神公司进行了投资和借贷。宝安公司和观澜公司向法院请求保护权利的时间从１９９６年４月１６日或１９９７年７月１１日开始起算至２００３年３月２４日起诉日，已超过法律规定的诉讼时效期间，其诉讼请求应予以驳回。原审依照《中华人民共和国民法通则》第１３５条、第１３７条的规定，判决驳回宝安公司和观澜公司的诉讼请求。
宝安公司不服原判，上诉认为：宝安公司和观澜公司诉核电公司侵害粤核公司利益，属代表粤核公司诉控股股东侵犯公司及全体股东权益。股东权益不是债权而是财产所有权，民法通则关于诉讼时效的规定仅适用于债权的请求权而不适用于与所有权、人身权相关的请求权。而且粤核公司一直由控股股东单独经营，公司对外投资没有经过公司股东大会一致通过，属控股股东的擅自行为。请求撤销原判，支持宝安宝安公司和观澜福民公司在原审中的诉求。
被上诉人核电公司则答辩认为：首先，依据民事诉讼法的规定，原告必须与案件的诉讼标的有直接利害关系，起诉时须证明自己是诉讼标的所指权利的享有人，宝安公司和观澜公司无权为第三人粤核公司权益向法院起诉。其次，民法通则关于诉讼时效的规定是针对所有被侵害的民事权利而言，并没有所谓所有权、人身权不适用诉讼时效，债权才适用诉讼时效之分。第三，粤核公司董事会有权决定公司的对外投资和借款。粤核公司之章程和合营合同确定“董事会是公司的最高权力机构，决定公司的一切重大事宜。”公司合营合同和章程不仅是股东间权利义务的约定和公司组织、行为所依据的准则，并且是经工商局审核批准的。少数股东如果对合营合同和合营章程赋予董事会的上述权力有异议，应通过法定程序对章程和合同进行修改和变更，而无权主张上述权利由股东大会行使。
第三人粤核公司在一、二审答辩中均同意核电公司意见。
广东省高级人民法院二审认为：本案中少数股东诉请控股股东向公司赔偿损失，属控股股东损害公司权益纠纷。
关于宝安公司及福民公司是否拥有诉权。由于该两家股东在所诉侵害行为发生期间内一直持有公司股份，且其股份总和为２８％，代表了公司内相当部分股东的利益，同时该两家股东已在２００２年９月２８日粤核公司“股东大会”临时会议上提出对粤核公司进行清算并由核电公司承担擅自对外投资亏损的责任，同时要求公司董事会根据清算结果追究有关高管人员经营不善的法律责任及刑事责任，但未获董事会答复。一个月之后，核电公司和实业公司在致粤核公司“股东会”及董事会的函中对此也予以拒绝。据此，可以认定粤核公司董事会已不再可能形成决议起诉核电公司，故应当认定该两家股东有权代表公司向核电公司提起诉讼。
关于粤核公司是否由控股股东独自经营。首先，股东合作合同及公司章程规定，公司最高权力机关为董事会，董事会享有经营权。虽然在２００２年后，公司董事会应国家整顿公司的要求而改称“股东大会”，但作为有限公司，粤核公司并不需要成立“股东大会”，同时公司也未通过有效的决议设立股东会及重新划分董事会与股东会的权限，更没有通过工商部门变更公司现有的章程，因此，公司的最高权力机关一直是董事会。其次，公司成立后，各股东均派出自己的代表出任董事，正副董事长分别由控股股东及少数股东各自派驻的董事担任，公司决议以每个董事一票，多数决定的原则形成。第三，公司对外贷款及投资均由董事会依合法程序形成决议批准，决定该事宜属于董事会权利的范畴，且符合决议通过的法定人数。综上可以认定，粤核公司并非由控股股东独自经营，而是由董事会掌控经营管理权。
关于控股股东是否在董事会中具有控制地位。公司章程规定公司董事会由八位董事组成，每人一票。公司成立后，八位董事中核电公司任命三位，实业公司任命两位，宝安公司等三位股东各任命一位。由于实业公司系核电公司的全资子公司，其在董事会表决中一直与核电公司达成默契统一表决，故核电公司实际形成对粤核公司董事会的控制。
关于控股股东是否存在利用其控制地位，擅自对外投资、借贷给公司造成损失的行为。首先，从４?１６决议的通过来看，其中核电公司占三票，实业公司占两票，宝安公司等三位股东各占一票，虽然核电公司与其全资子公司实业公司的表决权加在一起总数超过５０％，属表决中的大多数，但宝安公司等少数股东在决议通过时对公司对外投资和借贷并没有表示异议，相反却投票予以赞成。其次，从批准粤核公司贷款给天力神公司的７?２９决议的通过来看，其中核电公司占两票，宝安公司等少数股东占三票，为多数。同时宝安公司等少数股东派驻的三位董事不但同意公司贷款给天力神公司，而且还同意为核电公司的担保提供反担保，可见对外借贷确属少数股东的真实意愿。第三，天力神公司与核电公司及实业公司之间没有任何利害关系。因此，粤核公司对外投资及借贷不属控股股东的擅自行为，给公司造成的损失不应由控股股东独自承担。
综上，依照《公司法》第４５条、第４６条、第４８条、第４９条、《民法通则》第８４条、第１３５条、第１３７条、《民事诉讼法》第１５３条第１款第（一）项、第１５８条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。

【律师点评】
本案虽然最后以驳回少数股东的诉讼请求而结案，但从判决所阐述的理据和法律原则中可以看出法院在审理中所秉持的宗旨恰恰是要在公司法的适用上加强对少数股东的保护。由于旧公司法对股东的派生诉讼问题未予明确，所以导致了法律适用和司法实践上的困惑，法院不得不尝试根据原有公司法的基本原则及民法公平合理、诚实信用的原则，探索通过股东代表诉讼及控股股东侵权责任认定的途径来实现对少数股东权益的司法救济。
公司法修改之后，对股东的派生诉讼地位予以了认可，明显加强了对中小股东权益的保护。针对实践中经常出现的大股东操纵公司董事、高级管理人员损害公司利益以及中小股东利益的情况时有发生的状况，公司法第一百五十二条赋予了股东提起代表诉讼的权利。根据公司法的这一规定，股东提起代表诉讼应当符合下来条件：（1）提起代表诉讼的股东资格。为防止出现个别股东滥用此项诉讼权利，造成董事、监事、高级管理人员疲于应付诉讼，难以专注于公司事务的管理和监督，影响公司正常的生产经营活动，有必要对提起代表诉讼的股东资格作出限制。因此，法律规定有限责任公司的股东、股份有限公司连续一百八十日以上单独或者合计持有公司百分之一以上股份的股东，才有权提起股东代表诉讼。（2）提起代表诉讼的前置条件。为了避免滥诉给公司董事、高级管理人员带来负面影响，公司法规定当发生董事、监事、高级管理人员违反法定义务，损害公司利益的情形时，股东可以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼；监事有违反法定义务，损害公司利益的情形的，股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行董事向人民法院提起诉讼。只有上述机关收到股东书面请求后拒绝提起诉讼，或者自收到请求之日起三十日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的，股东才有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。（3）诉讼事由。股东代表诉讼主要是针对董事、监事、高级管理人员违反对公司的忠实和勤勉义务，给公司造成损害的行为提起的诉讼。对于公司董事、监事、高级管理人员以外的其他人侵犯公司合法权益，给公司造成损害的，股东也可以代表公司向人民法院提起诉讼。一般说来，股东代表诉讼仅是针对公司的高层管理人员，我国公司法上的代表诉讼，不仅包括董事、监事、高级管理人员，而且还包括“他人”，真可谓是一大创新和进步。


注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。


天津市政府


关于发布《天津市国有土地使用权出让和转让暂行办法》的通知
天津市政府


通知
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
现将《天津市国有土地使用权出让和转让暂行办法》予以发布，望照此执行。

天津市国有土地使用权出让和转让暂行办法

第一章 总 则
第一条 为合理开发、利用、经营国有土地，加强土地管理，促进天津城市建设和经济发展，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市行政辖区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地），但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第四条 依照本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家的法律、法规和本市的有关规定，不得损害社会公共利益。
第六条 市土地管理局（以下简称市土地局）主管土地使用权出让、终止事务和土地使用权转让、出租、抵押中的产权产籍管理。市房地产管理局（以下简称市房管局）主管土地使用权转让、出租、抵押等管理事务。
各区、县的土地、房管部门参与土地出让、转让活动，并依照职权进行管理。
市土地局和各区、县土地管理部门按照分工，依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

第二章 土地使用权出让
第七条 土地使用权出让是指市人民政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金的行为。
第八条 土地使用权出让地块的位置、面积、利用现状、规划用途、出让年限和其他条件，由市土地局会同市规划局、房管局和其他建设管理部门共同拟订方案，报经市人民政府批准后，由市土地局实施。
第九条 土地使用权出让应当签订出让合同。
土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市土地局与土地受让人签订。
第十条 出让土地使用权的批准权限是：耕地一千亩以上、其他土地二千亩以上的，报国务院批准；耕地一千亩以下、其他土地二千亩以下的，由市人民政府批准。
第十一条 市土地局应当向有意受让人提供下列有关资料：
（一）土地的位置、四至范围、面积、地面现状和基础设施情况；
（二）地形图；
（三）土地用途、建筑密度、容积率和净空限制等各项规划要求；
（四）环境保护、绿化、卫生防病、交通、抗震和消防等要求；
（五）出让年限和形式；
（六）出让土地使用权合同的标准格式；
（七）其他有关出让的具体规定和办法。
第十二条 有意受让人应当提供下列证件，供市土地局进行资格审查：
（一）登记注册的法人证件或者身份证件；
（二）经注册会计师核实的近期资产负责债表和有业务往来的金融机构出具的资本信用证明书；
（三）法定代表人证明书或者委托代理人的委托证书。
外国的有意受让人提供上述所列证件，应当经过所在国家（地区）公证机构公证，并且经过我国驻该国家（地区）的使（领）馆认证。
港、澳、台地区的有意受让人参照以上规定办理。
第十三条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
第十四条 土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
第十五条 协议出让的程序是：
（一）有意受让人向市土地局提出用地申请；
（二）市土地局向有意受让人提供出让地块的有关资料和规定；
（三）有意受让人在规定时间内向土地局提交土地开发建设方案和包含出让金、付款方式等在内的文件；
（四）经过协商达成协议的，市土地局和受让人签订出让合同，并由受让人向市土地局按出让金的20％支付定金；受让人按合同规定支付全部出让金后，方可办理土地使用权登记、领取土地使用证。
第十六条 招标出让的程序是：
（一）市土地局发出招标公告或邀请；
（二）有意投标人到指定地点购买土地使用规则、投标须知、土地投标书、土地使用合同书标准文本及其他有关文件；
（三）市土地局负责解答有关招标问题；
（四）投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金（不计息），并将密封后的投标书投入标箱；
（五）由市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作；
（六）对有效标书进行评审，由市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由市土地局退还保证金；
所有标书均不符合标底条件时，土地管理部门有权拒绝全部标书；
（七）中标者在规定日期内持中标证明书与市土地局签订土地出让合同，并按出让金的20％缴纳定金（保证金金额可抵充定金）；
（八）中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。
第十七条 拍卖出让的程序是：
（一）由市土地局发出拍卖出让土地公告；
（二）市土地局向竞买者提供土地使用合同书标准文本，土地使用规则及其他有关文件；
（三）市土地局认证竞买者资格；
（四）由市土地局负责解释有关拍卖的具体问题；
（五）市土地局向竞买者发竞买牌子；
（六）市土地局主持拍卖竞买，由主持人敲钟定案，价高者得，主持人认定竞买者出让价偏低的，有权停止拍卖活动；
（七）市土地局和受让人当场在出让合同文本上签字，受让人按出让金的20％缴纳定金；
（八）受让人按合同规定向市土地局支付全部出让金后，到土地管理部门办理土地使用权登记，领取土地使用证，受让人在规定日期内不与出让方签订出让合同的，受让权丧失，定金不返还。
第十八条 受让人应在签订土地使用权出让合同后六十日内支付全部土地使用权出让金（定金可抵充出让金）。土地使用者违反出让合同规定，逾期未全部支付土地使用权出让金的，应承担违约责任；市土地局有权解除合同，解除合同的，定金不予退还。
第十九条 市土地局应当按照合同的规定提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，应承担违约责任；土地使用者有权解除合同，并可要求双倍返还定金。
第二十条 土地使用者应当按照出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地。土地使用者未按规定的条件和用途开发、利用土地的，市土地局应当予以纠正，并根据情节可给予警告、或按出让金的5％至30％处以罚款；直至无偿收回土地使用权。
土地使用者自土地出让合同生效之日起二年内未开发利用土地的，由市土地局无偿收回土地使用权。
第二十一条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的条件、土地用途的，应当经市土地局和规划局批准，依照本规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。

第三章 土地使用权转让
第二十二条 土地使用权转让，是指通过土地使用权出让取得土地使用权的使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
原土地使用权拥有方称为转让人，接受转让的一方称为受让人。
第二十三条 土地使用权转让，应签订转让合同。
第二十四条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第二十五条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十六条 下列土地使用权不得转让：
（一）未按规定的期限和土地使用权出让合同规定的条件投资开发、利用土地的；
（二）划拔的土地使用权未按本办法规定履行补办土地使用权出让手续和补交出让金的；
（三）未依法取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权凭证的；
（四）土地使用权、地上建筑物、其他附着物产权不明或有争议的；
（五）市人民政府认定不宜转让的。
第二十七条 土地使用权转让，其地上建筑物、其他附着物随之转让。地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十八条 同一建筑物中，各房屋所有权人应占有相应比例的土地使用权，土地使用权可以随房屋所有权转让，但同一建筑物所占用的土地使用权整体不可分割。
第二十九条 土地使用权转让时，该地块发生增值的，转让人应按市人民政府的规定缴付土地增值费。土地增值费由市房管局负责收取。
第三十条 土地使用权转让的程序是：
（一）转让人应持有合法的土地出让合同、土地使用证和地上建筑物、其他附着物所有权证或有关证明文件，向市房管局提出申请，并经市房管局会同土地等有关部门审查同意；
（二）转让土地使用权应由市房管局会同市土地、财政、物价等有关部门进行地价评估；
（三）转让双方正式签订土地使用权转让合同；
（四）转让双方在转让合同签订三十日内，持转让合同到市土地局办理土地使用权变更登记换证手续，到市房管局等有关部门办理地上建筑物、其他附着物产权变更登记换证手续。
当事人可以委托代理人办理上述手续，但代理人必须持有合法的委托书。
第三十一条 土地使用权转让后，需要改变出让合同规定的条件和土地用途的，依照本办法第二十一条的规定办理。

第四章 土地使用权出租
第三十二条 土地使用权出租，是指通过土地使用权出让或转让取得土地使用权的使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按规定的期限和土地使用权出让合同规定的条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第三十三条 土地使用权出租、出租人与承租人应签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十四条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。

第五章 土地使用权抵押
第三十五条 通过土地使用权出让或转让取得的土地使用权可以抵押。
第三十六条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十七条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。
抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十八条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。
第三十九条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。
第四十条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
第四十一条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止
第四十二条 土地使用权因出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十三条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由市人民政府无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证和其他有关证件，并依照规定办理注销登记。
出让合同中规定必须拆除的技术设备、非通用建筑物等，受让人应按时拆除、清理或支付拆除和清理费用。
第四十四条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当在土地使用权期满前六个月向市土地局提出申请，依照本办法第二章规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
第四十五条 市人民政府对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。市土地局应在收回土地使用权之日前六个月，将收回土地使
用权的理由、地块坐落、四至范围、收回日期等通知土地使用者，并予以公告。由市土地局组织接收土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。
第四十六条 提前收回土地使用权给予土地使用者的补偿金额由市土地局会同市房管局、市财政局等有关部门评估，与土地使用者协商确定，协商有争议的，争议双方可以向人民法院起诉。但补偿金额的争议不影响土地使用权的提前收回。
第四十七条 提前收回土地使用权，经与土地使用者协商后，可以将另一地块的使用权与土地使用者进行交换。交换时，按协商确定的补偿金和出让金进行结算。
交换土地使用权，市土地局与土地使用者重新签订出让合同，并由土地使用者办理登记和换证手续。
第四十八条 土地灭失，土地使用者的土地使用权终止，有关权利和义务随之消失，并依照规定办理注销登记。

第七章 划拨土地使用权
第四十九条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
第五十条 划拨土地使用权，除本办法第五十一条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，由市土地局没收其非法收入，收回土地使用权，并依情节处以非法收入或者抵押金额50％以下的罚款。
第五十一条 符合下列全部条件的，经市土地局和市房管局批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的所有权证明；
（四）依照本办法第二章的规定签订土地使用权出让合同，向市土地局补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
依照前款取得的土地使用权转让、出租、抵押时，分别依照本办法第三章、第四章和第五章的规定办理。
第五十二条 以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市人民政府无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本办法的规定予以出让。
对划拨土地使用权，市人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求可以无偿收回，并可依照本办法的规定予以出让。
无偿收回划拔土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市人民政府根据实际情况给予适当补偿。

第八章 附 则
第五十三条 依照本办法的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
土地使用权继承人应持证明其合法继承权的凭证到市土地局办理过户登记。
第五十四条 土地使用者应当依照国家税收法规纳税。
第五十五条 本办法由天津市城乡建设委员会负责解释。
第五十六条 本办法自发布之日起施行。



1992年6月19日