论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足/于晨宏

作者:法律资料网 时间:2024-07-16 02:43:51   浏览:9735   来源:法律资料网
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论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足

最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》,并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布,给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据,在司法界引起了高度的重视,且好评如潮。但是在司法实践中,笔者认为,该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外,部分条文也存在法理上的不足,现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下:
由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法,而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的,该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因,故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定,商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书(预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理),作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件的义务,根据此条的规定,开发商出卖商品房,如不履行协助买受人办理产权证的义务,应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定,同时也没有收取办理产权证书税费的行为时,出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的,但在商品房买卖实践中,存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书,且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式,在这种情况下,如果出现逾期办证的情况,引用该司法解释时就需要慎重,否则会出现法理上的错误。
首先,如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书,那么办证责任应当由开发商承担,此时开发商的义务就包含两个方面,一个是法定的协助义务,另一个是约定的代理办证义务,这两个义务在法律上是不同的,具体的不同点在于协助义务属于法定义务,不具有时效的限制,同时无须买受人的请求,其应当按照法规的规定予以实施,但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系,一种纯粹的合同约定义务,该义务是一种基于请求权存在的债权义务,受到时效的限制。
其次,在商品房买卖中,开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的,根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定,出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务,同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务,该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然,开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的,该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三,由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型,故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务,应当按照司法解释第十八条的规定,承担逾期办证违约金,这毫无疑问,但是如果开发商履行了协助义务,但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍,能否按照该条文承担逾期办证违约金呢,笔者以为应进行区分,毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务,而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务,这与法定义务是根本不同的。当然在实践中,开发商代为办证迟延,肯定也会使买受人存在损失,但是该损失如何界定,只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算,而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算,即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四,如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后,无法履行其代理办证的义务,双方之间的代为办证的代理合同应自然解除,开发商也不应承担违约责任,但是其协助办证义务不应受到任何的影响,无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中,关于代为办证的问题是十分常见的,主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金,用于进一步投资或者经营,按照有关规定,房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5%,主要包含契税和维修基金。一般情况下,开发商即使代为办证也应在房屋经过验收,办理楼盘的大证时,方可向买受人收取办证?费,但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说,从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止,开发商无偿使用该部分资金,买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失,而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止,买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算,基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额,该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容,那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中,笔者认为,应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确,原因是,开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称,对于房屋、楼盘的具体情况,开发流程,验收办证程序等是不清楚的,如果出现了逾期办证的情况,具体是协助义务的不履行,还是代理义务的不履行,买受人是无法查清的,根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定,由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位,同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有,如其不交付有关部门或者司法部门,查清该问题是极其困难的,故此应由其承担举证责任。

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《河北省儿童计划免疫条例》实施细则

河北省人民政府


《河北省儿童计划免疫条例》实施细则


(1991年5月22日河北省人民政府第九十六次常务会议通过1991年6月10日河北省人民政府令第60号公布)



第一章 总则

第一条 根据《河北省儿童计划免疫条例》第二十三条规定,制定本实施细则。

第二条 儿童预防接种证制度按下列规定执行:

(一)居住我省的儿童必须在出生一个月内到当地的村卫生所或市区地段医院领办预防接种证,建立预防接种卡片,并交纳预防接种证成本费。

(二)托儿所、幼儿园、小学校在办理入托、入园、入学手续时应查验预防接种证。凡无预防接种证、未种或未按规定完成接种者,必须补办预防接种证,按规定重新补种,否则不予办理入托、入园、入学手续。

(三)儿童预防接种证由儿童家长或监护人保存,并随儿童转移。

(四)预防保健人员对儿童预防接种后,应及时填写预防接种证并签字,同时填写预防接种卡片。

(五)儿童家长或监护人、托儿所、幼儿园、小学校负责人应带领或组织儿童到当地卫生防疫机构指定的地点按时进行预防接种。

第二章 组织管理

第三条 各级人民政府应按照国家计划免疫工作目标,制定本辖区的计划免疫工作目标,并组织协调有关部门共同完成计划免疫任务。

第四条 县级以上人民政府计划免疫协调小组由政府领导人任组长,有卫生、电力、交通、公安、财政、商业、教育、民委、妇联、工会、新闻、广播电视、残联等部门参加、负责协调有关部门,审定工作规划,决策有关重大事宜,各成员部门应按照分工,各司其职。

(一)卫生部门负责计划免疫的组织实施、监督管理和技术指导。

(二)电力部门应保证计划免疫“冷链”正常运转的电力供应。

(三)交通部门应免收各级卫生防疫站设有固定装置专用防疫车的养路费。

(四)石油经营部门应保证防疫用车的用油。

(五)财政、教委、民政、民委、新闻等有关部门及妇联、工会、残联等群众组织应主动地配合计划免疫工作。

第五条 各级人民政府卫生行政部门应及时掌握情况,向同级计划免疫协调小组汇报工作。

第六条 各级卫生防疫机构主要职责:

(一)制订疫苗使用计划,负责疫苗的订购、储运和分发。

(二)冷链设备的管理和维修。

(三)计划免疫所控制疾病的监测、疫情处理和流行病学调查。

(四)定期进行接种率和接种效果的考核和评价。

(五)培训计划免疫专业人员。

(六)预防接种异常反应和接种事故的调查处理。

第七条 各级各类医疗保健机构和乡村医生、个体开业医生的主要职责是:

(一)确保计划免疫设备、器材处于良好使用状态。

(二)及时为儿童办理预防接种证和预防接种卡片。

(三)按时领取疫苗并按要求储存,准确掌握应种对象、正确适时实施接种。

(四)及时填写预防接种证和预防接种卡片。

(五)及时汇总上报预防接种服表。

(六)处理并上报预防接种异常反应和接种事故。

第八条 村民委员会、居民委员会、托儿所、幼儿园、小学校负责本区或本单位的计划免疫宣传、动员、组织工作,协助基层卫生人员做好新生儿登记上卡和预防接种工作。

第九条 各级人民政府应有计划地推行儿童计划免疫保偿责任制等筹集资金的制度。

第三章 预防接种

第十条 城市和县政府所在地应开设计划免疫门诊,按日或按周进行预防接种。农村地区按月或双月进行预防接种。出现疫情暴发或流行时,应及时进行应急接种。

第十一条 各地区、省辖市可根据本地区的经济条件,组织实施流行性乙型脑炎疫苗、流行性脑脊髓膜炎菌苗和乙型肝炎疫苗的预防接种。

省人民政府根据全省经济情况,逐步将上述三种疫苗纳入计划免疫用疫苗。

第十二条 预防接种的器具应严格消毒,实行一人一针一管一用一消毒。防止医源性感染。

第四章 预防接种异常反应的处理

第十三条 县级以下卫生行政部门组织成立由流行病学、微生物学、免疫学、病理学、传染病学、法医学及临床等有关学科高、中级技术职务人员单数组成的预防接种异常反应诊断小组,各级诊断小组没有隶属关系。

预防接种异常反应诊断小组的主要职责是:

(一)负责辖区内计划免疫工作中预防接种异常反应的诊断及事故的鉴定。

(二)出具诊断或鉴定证明。

(三)对疑似病例可请上一级诊断小组鉴定,上一级诊断小组在接到报告后,应立即组织有关人员协助处理。

第十四条 发生预防接种异常反应和预防接种事故时,实施接种的医务人员及儿童家长或监护人要采取一切可能的措施进行抢救治疗,并及时报告县级卫生防疫机构。任何人不得以任何借口拖延抢救时间,县级卫生防疫机构必须在接到报告后立即上报同级卫生行政部门。

第十五条 县级诊断小组认为有必要,或死者家属和监护人要求进行尸体解剖的病例,应由同级卫生行政部门指定的单位进行尸检,尸检应死亡后48小时内进行,任何一方拒绝尸检或拖延尸检超过48小时的,后果由拒绝或拖延的一方负责。进行尸检的单位要出具尸检报告,尸检费用先由提出尸检的一方垫付,尸检确认是由预防接种引起的死亡,费用由当地县级卫生行政部门从卫生事业费中核销;确认不是预防接种引起的死亡,费用由提出尸检的一方负担。

第十六条 经预防接种异常反应诊断小组鉴定后,县级卫生行政部门可做出以下处理:

(一)偶合病例不负经济赔偿责任;

(二)下列情况,负经济赔偿责任;

1、 对经过治疗恢复正常的预防接种事故病例,凭预防接种异常反应诊断证明报销其医药费。

2、 对因预防接种异常反应致残的,可视残废程度给予一次性300—1500元补偿。

3、 因预防接种异常反应致死的,可给予一次性1000—2000元的补偿。

4、 因预防接种事故致残的,除为其核销医药费用外,或给予一次性500—2500元赔偿。

5、 因预防接种事故死亡的,除核销医药费用外,可给予一次性1000—3000元赔偿。

本款费用由县级卫生行政部门从卫生事业费中列支,县级卫生行政部门列支确有困难时,报请同级人民政府解决。

第五章 经费

第十七条 卡介苗、脊髓灰质炎三型混合疫苗,麻疹疫苗、百日咳菌苗、白喉类毒素、破伤风类毒素混合制剂所需经费由省卫生事业费中统一解决,省财政部门每年应根据实际情况安排上述几种疫苗的经费。

(一) 每年为全省儿童购置的按免疫程序所用的计划免疫疫苗经费由省卫生事业费中解决。

(二) 发生传染病暴发或流行时,应急接种和为控制传染病蔓延所需疫苗的购置费由各级人民政府解决。

第十八条 各级人民政府在安排年度财政计划时,应保证冷链运转、维修和冷链设备配套所需费用。

第十九条 乡村医生和其他没有固定收入的接种人员的劳务补贴费,可从预防接种注射费、计划免疫保偿费和筹集的其它计划免疫资金中解决。

第六章 法律责任

第二十条 凡违反儿童计划免疫条例和实施办法的单位和个人,经济处罚由县级以上卫生行政部门执行,行政处分由主管部门根据县级卫生行政部门建议作出,情节严重构成犯罪的由县级卫生行政部门提请司法机关依法追究刑事责任。

第二十一条 未完成计划免疫任务,对直接责任者处以50—300元罚款或行政处分,对单位主要负责人处以200元以下罚款。

第二十二条 弄虚作假或未按计划免疫程序接种,人数在1—5人的,给予批评教育;超过6人不足30人的,对主要责任者处以10—50元罚款或行政处分;30人以上者处以100—200元罚款,并对单位主要负责人处以200元以下罚款,可同时给予行政处分。

第二十三条 在儿童无禁忌症的情况下,预防接种人员每拒绝接种一个儿童,罚款10元,儿童家长或监护人拒绝接种的罚款20元。

第二十四条 造成预防接种责任事故的预防接种人,可视情节轻重处以500元以下罚款或行政处分。

第二十五条 玩忽职守,造成疫苗供应失调、失效或冷链设备严重损坏的,对主要责任者处以损失价值的5倍以内的罚款。

第二十六条 贪污、挪用计划免疫经费者,数额较小情节较轻的由卫生行政部门处理,数额较大情节严重构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。

第二十七条 拒绝执行卫生防疫机构依照本条例和本办法提出的其它计划免疫措施的单位和个人,可给予警告;仍拒不执行者,除责令其执行外,并可处以200—1000元罚款。

第二十八条 由于本细则第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条原因引起传染病发生或暴发流行者,情节严重构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。

第二十九条 卫生行政部门做出行政处罚应出具书面通知,该通知一式两份,于做出处罚决定之日起两日内送达被处罚的单位或当事人,由单位法人代表或当事人在通知书签字,一份留给被处罚的一方,一份由做出处罚决定的卫生行政部门备案。

第三十条 县级以上卫生行政部门做出经济处罚决定时,应使用财政部门统一印制的罚款凭证交被处罚的一方。

罚款应足额上缴同级财政部门。

第七章 附则

第三十一条 本实施细则所称偶合病例是指被接种者在接种时,正处于某一急性传染病的潜伏期或前驱期,接种后正好发病,这是一种巧合,即不论接种与否,这种疾病必将发生,与预防接种没有关系。

第三十二条 本实施细则授权省卫生厅负责解释。

第三十三条 本实施细则自公布之日起施行。


太原市人民政府关于做好省城传染性非典型肺炎防治工作的紧急通告

山西省太原市人民政府


太原市人民政府令
 
第36号


  《太原市人民政府关于做好省城传染性非典型肺炎防治工作的紧急通告》已经2003年4月18日市人民政府第10次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。
                 
市长 李荣怀
                          
二00三年四月十九日

        
太原市人民政府关于做好省城传染性非典型肺炎防治工作的紧急通告

  为了进一步加强对传染性非典型肺炎的预防控制,确保广大人民群众的身体健康和生命安全,依据《中华人民共和国传染病防治法》、《公共场所卫生管理条例》等法律、法规的规定,现通告如下:


  一、各级人民政府必须把做好传染性非典型肺炎防治工作当作依法维护公众利益的重大任务,摆上重要议事日程,建立领导机构和协调机制,明确责任,统筹协调,迅速主动地开展工作。各有关部门要各司其职,各负其责,通力协作,密切配合,共同做好疫情防治工作。


  二、各级卫生行政主管部门必须竭尽全力统筹协调做好传染性非典型肺炎疫情的预防控制和医疗救护工作,及时准确报告疫情动态、流行趋势、预测分析和救治措施,为政府决策提供科学的依据。


  三、各级疾病防控和卫生监督机构必须加强疫情监测,并及时向当地卫生行政部门报告疫情监测情况;所有驻并单位和社区都必须及时、准确地掌握所在单位和区域的疫情,并及时向当地卫生防疫部门报告,切实做到早发现、早报告、早隔离、早治疗。决不允许缓报、漏报和瞒报,否则,要严肃追究有关领导的责任。


  四、全市各类二级以上的医院必须设立专门的发热门诊和隔离治疗门诊部,对于疑似病例要按照《传染病防治法》的要求立即隔离留观,并采取有效措施严格管理治疗。对于临床诊断明确的病例需要转院治疗的,必须及时转运到指定收治的医院隔离治疗。凡需转院的病人,必须用专用救护车,专人护送到就近的指定医院。


  五、各级医疗机构在接诊疑似传染性非典型肺炎患者时不得以任何理由推诿和拒治。否则,将按照有关法律、法规规定,对当事医疗机构和人员严肃处理,造成严重后果的要追究刑事责任。


  六、各级卫生行政部门要做好对医疗机构、医护人员和卫生防疫人员关于传染性非典型肺炎诊断治疗、消毒隔离和个人防护等相关业务的培训,尽最大努力避免医护人员的感染。


  七、各级民政部门对发生在各医院及家庭死亡的传染性非典型肺炎病人,接到通知后必须及时转运火化,不得推诿、拖延。


  八、各级公安部门对已确诊为传染性非典型肺炎,但拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗以及干扰正常医护秩序的病人,要协助治疗单位依法予以强制隔离。对于借机造谣惑众,诱发社会不稳定因素的人员要依法予以严惩。


  九、民航、铁路、公路、公交、客运等部门要高度重视通过交通工具可能造成传染性非典型肺炎传播的问题,根据国务院五部门的通知须设立传染性非典型肺炎病人和疑似病人留验站的单位,要制定应急处理预案,认真做好传染性非典型肺炎病人和疑似病人的留验观察、隔离治疗,同时要加强对交通工具和相关场所的消毒和通风,并全力配合卫生行政部门开展工作,防止再次发生输入性疫情。


  十、各级教育行政部门、各级各类学校和托幼机构要采取切实措施做好防控工作中各个环节的落实,严防传染性非典型肺炎入侵学校和托幼机构。


  十一、全市范围内的所有宾馆、饭店、娱乐场所和候车室、候机楼等人群聚集的公共场所,市内运行的公共汽车、出租车、接送车等公共交通工具必须实施每日预防性消毒,并加强通风换气。近期,文化行政部门要对全市的网吧、迪厅、歌舞厅等公共娱乐场所暂停营业,进行整顿。


  十二、各级市容环卫部门对医疗机构产生的特种垃圾要严格按规定及时收集、消毒、清运、处理。对医院的生活垃圾也必须经过消毒后及时清运。


  十三、各级城建和劳动部门必须加强对流动民工的管理,按照业主负责,主管部门检查督促,卫生部门监管的方式,做好对流动民工的健康监控。


  十四、各级旅游部门要加强对旅行社的监管,正确引导游客掌握相关知识,保护游客安全,严禁各旅行社组团赴疫区旅游。


  十五、各级物价和药品监督管理部门要加强医药品经营单位的监管,对公众所需的药品和器具,要明码标价,公布于众。严禁借机哄抬物价,一经发现,依法予以严惩。


  十六、报刊、广播、电视等新闻媒体,要加强舆论宣传和正面引导,普及传染性非典型肺炎的防治知识,增强广大群众的自我防护的意识和能力。


  十七、凡违反《中华人民共和国传染病防治法》、《公共场所卫生管理条例》等法律、法规规定的,由有关行政部门和机构依法予以查处。


  十八、本通告自发布之日起施行。