湖北省鄂州市人民政府


鄂州市人民政府关于印发《鄂州市土地收购储备供应管理暂行办法》的通知

鄂州政发〔2006〕25号

各区、乡、镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
鄂州市土地收购储备供应管理暂行办法》已经2006年10月23日市政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。



二OO六年十一月三日　　


鄂州市土地收购储备供应管理暂行办法

第一章　总　则

第一条　为强化政府对土地市场宏观调控，有效控制建设利用土地总量，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，促进城市建设和发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本市行政区域范围内的国有土地收购、储备供应工作，适用本办法。
第三条　本办法所称土地收购储备供应，是指土地收购储备供应机构依据城市总体规划和土地利用总体规划，运用市场机制收购、置换取得国有土地使用权，或受政府委托依法收回、征收国有土地使用权，对本行政区域范围内纳入收购储备计划的城市建设用地采取统一储备和前期开发，并按法定程序向市场统一提供土地的行为。
第四条　鄂州市土地储备中心（以下简称“土地储备中心”），是市政府设立的土地储备供应机构，在本市行政区域内实施土地收购储备供应，代表市政府垄断土地储备市场。
第五条　市人民政府成立市土地收购储备供应委员会（以下简称“储委会”），储委会负责统筹、协调、决定土地储备供应重大事项。储委会办公室设在土地储备中心。
第六条　市发改、建设、规划、国土、房管、财政、城建投资公司有关部门按照各自职责，积极配合储备中心做好土地收购储备供应工作。
第七条　土地储备中心应与市城市规划、国土资源和房产管理等部门建立业务联席会议制度，互通房地产管理和土地储备相关信息。
第八条　土地收购储备供应应当符合城市规划和土地利用规划，符合土地节约、集约利用的规定，有利于国有土地资产的保值、增值。
第九条　土地储备中心根据城市总体规划、土地利用总体规划和城市经济、社会发展需要，可以对土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的集体土地实行规划控制储备。

第二章　土地收购储备

第十条　土地储备中心应根据城市总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划，会同市国土资源、城市规划等部门共同拟定土地储备规划和土地储备年度计划，确定拟储备土地的数量和范围，经储委会审核，报市人民政府批准后实施。
第十一条　下列国有土地纳入储备范围：
（一）全市范围内未确定使用权人的可利用存量土地；
（二）被依法收回的荒芜、闲置土地；
（三）土地使用权期限已满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准，被依法收回的土地；
（四）依法没收的土地；
（五）城市规划区内村民委员会依法改为居委会后剩余的土地；
（六）单位因搬迁、解散、撤销等原因，停止使用的划拔国有土地；
（七）公路、铁路、矿场等经核准报废后依法收回的国有土地；
（八）为公共利益需要由市政府依法收回的土地；
（九）为实施城市规划，由市政府决定收回或收购的土地；
（十）市人民政府通过置换取得的土地；
（十一）市人民政府统一转用、征收的建设用地；
（十二）以出让方式取得土地使用权后无力履行出让合同，又不具备转让条件的土地；
（十三）市人民政府行使优先购买权的土地；
（十四）土地使用权人申请土地储备中心收购的土地；
（十五）改制企业或兼并企业（含破产企业）的用地，因城市规划的调整，改变原土地用途为经营性用地的土地；
（十六）其他需要进行储备的土地。
第十二条　实行规划控制储备的土地由市国土资源部门按照土地利用年度计划，依法办理农用地转用、征收审批手续后，纳入土地储备库储备。
第十三条　对规划控制储备的土地，有关单位不得办理集体企业留用地、宅基地和建设项目报建审批手续。
第十四条　国有土地收购程序：
（一）确定收购对象。对确定由土地储备中心拟实施收购的国有土地，土地储备中心与有关权益人协商确定收购意向。土地使用权人申请收购的，持土地使用权证和房屋所有权证向土地储备中心提出收购申请。必要时土地储备中心可以参与土地使用权招标、挂牌、拍卖交易活动，回购土地使用权。
（二）权属核查。土地储备中心会同市国土资源、房产管理部门，对拟收购的土地及其地上附着物权属等情况进行审核。
（三）征询意见。土地储备中心根据调查审核的结果，对拟收购的土地向市城市规划、房产管理部门征求意见，由市城市规划部门出具建设用地红线图，市房产管理部门出具房屋及附着物权属证明。
（四）现场踏勘。土地储备中心会同市国土资源部门根据城市规划部门出具的建设用地红线图，进行实地测量和权属界定。
（五）费用测算。土地储备中心根据调查和征询意见结果，进行土地收购补偿费用的测算评估。实行土地置换的，应确定与收购土地相同价值的地块。
（六）方案报批。市土地储备中心根据土地权属调查、规划意见和收购费用测算情况，提出土地收购的具体方案，报市政府批准。
（七）签订收购合同。土地收购方案批准后，由土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。合同内容包括：土地的位置、面积、用途；土地收购补偿费及支付方式；交付土地的期限；双方约定的权利与义务；违约责任和赔偿方式等。
（八）支付土地收购款。市土地储备中心对收购的土地，根据合同约定的补偿金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿金。
（九）权属变更。土地储备中心与原土地使用权人根据市政府批准的文件及《国有土地使用权收购合同》，共同向市国土资源、房产管理部门申请办理权属变更登记手续。
（十）交付土地。根据收购合同约定的期限和方式，原土地使用权人向土地储备中心交付被收购的土地及其地上建（构）筑物，然后纳入土地储备。
第十五条　新增建设用地由市土地储备中心委托市国土资源部门依法办理有关手续。
第十六条　以置换方式取得土地使用权的，由土地储备中心与原土地使用权人协商，测算相应的土地补偿费，签定土地置换合同，结算差价。由市规划、国土资源、房产管理部门办理相关手续，报市政府批准后，办理权属变更登记手续。
第十七条　储备土地补偿按以下方式确定：
（一）以出让方式取得的土地，根据规划要求、土地用途、现状、剩余使用年限为依据进行评估后补偿；
（二）以划拨方式取得土地使用权，补偿价格以国土资源部门规定为准；
（三）以转用或征收方式取得土地，根据法律法规及有关规定支付相关补偿费用；
（四）市政府行使优先购买权取得的土地，按照土地转让申报价格进行收购；
（五）储备土地涉及房屋拆迁的，应当按照国家、省和本市规定的标准、方式和程序进行补偿安置；
（六）市政府依法收回的土地，由土地储备中心按法律规定给予适当的补偿。

第三章　土地储备的整合开发

第十八条　土地储备中心对储备土地进行有计划、有步骤地整合，以利于土地资源的节约、集约利用，促进土地增值和合理利用。
第十九条　土地储备中心根据城市规划部门划定的用地范围，对涉及到需要整合开发的土地，会同市国土资源、城市建设、房产管理等部门共同拟定整合开发方案，经储委会审核，报市政府批准实施。
第二十条　土地储备中心在供地前，可以对整合后的土地上的水、电、路、气等配套设施，进行必要的前期准备工作。

第四章　储备土地的供应

第二十一条　土地储备中心根据城市总体规划、土地利用年度计划、土地储备年度计划、各类建设用地年度需求量，会同市财政、发改、建设、国土、规划、房管等部门，共同拟定储备土地的年度供应计划，经储委会审核，报市人民政府批准。
第二十二条　土地储备中心根据土地储备供应计划，向市城市规划部门提出申请，市城市规划部门在接到规划申请三十日内完成规划设计条件的制定工作。
第二十三条　储备土地供应方式：
（一）经营性用地。储备土地规划为商业、旅游、娱乐、商品、住宅等经营性用地的，土地储备中心会同市国土资源部门、城市规划部门共同拟定土地供应方案，经储委会审核，报市政府批准后，由市国土资源部门在接到政府批准文件二十日内，将供地方案向社会公布，实施招标、拍卖、挂牌出让。
（二）工业用地。可以用协议方式供应土地的，用地单位须与土地储备中心签定土地预购协议，由市国土资源部门办理出让用地手续，报市政府审批后，土地使用权人支付有关补偿费用，由市国土资源部门与用地单位签定《国有土地使用权出让合同》。同一地块如有两个以上意向用地者，应以招标、拍卖、挂牌方式出让。
（三）划拨土地。凡符合划拨供地目录的用地项目，用地单位须与土地储备中心签定土地预购协议，由市国土资源部门办理划拨用地手续，报市政府批准后，土地使用权人支付有关补偿费，由市国土资源部门与用地单位签定《国有土地使用权划拨合同》。
第二十四条　储备土地以招标、拍卖、挂牌方式供应的，土地储备中心应当参与拟定出让定价。

第五章　资金筹措及管理

第二十五条　土地储备供应以资金安全为前提，以提高效率为目标，严格执行计划，保证储备需要，提高周转速度，降低成本，增加土地收益。
第二十六条　土地储备资金运作应按照“收支两条线”原则，实行财政专户管理，储备土地出让金收入全额缴入市财政专户，由市财政部门审核确认土地储备增值收益，并接受审计部门监督。
第二十七条　储备土地出让收入核算包括以下内容：
（一）土地出让金（含农业土地开发资金）；
（二）土地收购成本；
（三）土地整理成本；
（四）土地储备成本；
（五）土地供应成本；
（六）增值收益；
（七）其它。
储备土地增值收益可部分作为土地储备中心资本金，用于土地储备供应发展及土地储备供应风险专项资金。



两委会矛盾的法理学分析

李金良 云南大学法学院


摘要: 村民自治制度二十世纪八十年代在全国逐渐实行,村委会直选后村支部与村委会的矛盾日渐突出,影响了村民自治的发展。村两委的矛盾在本质上权利与权力的冲突，因此要建立村政运行的新模式，彻底解决两委矛盾。
关键词：村民自治、两委关系、法理分析

村民委员会自治运动已在 中国大地上如火如荼地展开，从1988年《中华人民共和国村民委员会组织发》（以下简称《村组织法》）试行以来，我国的直接民主进程也在农村展开。村民自治运动因而对我国的方方面面产生了深远的影响。有学者认为它可能导致我国政治运行方式的整体的变化，而且也引起了国际社会的重视。也有人把它誉为我国农民的三大创造之一。（另两大创造为家庭联产承包经营责任制和乡镇企业）。但由于农村直接民主的实行也引发了许多问题，其中最敏感的一个就是党的领导与村民自治的关系问题。在实践层面表现为村两委（村支部与村委会）的冲突问题，在现阶段表现得非常尖锐。
一、两委矛盾的历史
其实两委的关系问题并非在现在才出现，早在我国人民公社解体以后，为填补农村的权力真空及无政府状态，农民自发地组织了村民委员会实行自我管理，并既而被我国1982年宪法所确认成为1982宪法的一大特色，也正式确立了村民委员会的性质及其法律地位。而党的支部在农村的建立可以追溯至革命根据地时期。因此可以说党支部在农村发展的历史远远早于村委会。但由于过去我国党政不分的体制及片面地强调党对人民群众的领导权，农村实际上的权力中心只有党支部，而没有另外的组织。撤社建乡以后，村委会渐渐发展起来。实际上在农村出现了两个领导中心。在村委会取得法律地位特别是在1998年《村民委员会组织法》实行后，村民直选得以确立，两委关系问题随即出现，可以说两委关系问题是我国层层民主发展的产物，也是党政分离在农村引发的必然结果。关系问题早在党支部在农村建立起来那天就为两委关系问题产生埋下了伏笔。而由于强调党对一切的领导把问题掩盖起来。也是政权从全能主义到后全能主义 转变过程中的必然产物。由于两委问题长期没有解决好，引发了许多其他问题，如村内耗严重，农民的权利没有很好的保障，党的政策无法真正落实及党的权威在农村下降等，村民的民主权利被虚置等等。因此
解决好两委关系问题关系着农民的切身利益，也关系着村治的健康发展及党的领导的实现。
二、两委关系问题的表现及实质分析
我国《村组法》第二条规定:“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事物和公益事业，调节纠纷，协助维护治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议”等主要职责。而《中国共产党农村基层组织工作条例》第九条第二款规定:“村党支部讨论决定本村经济建设和社会发展中的重要问题.需由村民委员会村民会议或集体经济组织决定的事情，由村民委员会村民会议回集体经济组织依照法律和有关规定作出决定。” 两者在条文上明显地存在矛盾：一是重要问题与涉及村民利益问题交叉；二是由于农村的现状导致农村的事务错综复杂难以区分重要与非重要问题，导致党支部与村委会在许多问题上拥有同样的决定权，权责不分明。而在实践层面则表现为村主任与村支书的矛盾。在许多重大问题上两者都有发言权，且两者的权力都有合法的来源。村主任的权力来源于村民选举，具有很强的合法性，而村支书的权力来源主要是由于中国共产党的执政党的法律地位决定的及历史传统（长期以来村支书都是唯一的权力中心）和是上级党委的认可。因此其合法性也不容质疑，并得到了民众的认可。因此村主任和村支书分庭抗衡导致
了矛盾的激化。有的学者把两委矛盾分为个人间矛盾、组织间矛盾和权力间矛盾。个人间的矛盾是由于村支书和村主任在性格、作风等方面的不同引起的，组织间的矛盾是职权不明存在重合引起的，而权力间的矛盾则是政权与治权的关系，也是国家与农民间关系紧张的表现。
也有人认为两委矛盾只是由于党委在新的形势下工作方法的落后和村运作不成熟引起的。由于村民直选村委后，党支部失去了过去一直以来直接插手村具体事物的途径和合法性而不知如何实现党的领导的恐慌状态。村委由村民直接选举产生，认为自身的合法性来源于民众，而不需要党的领导，出现了“村委直选，支部靠边；村委领导，支部放倒”的现象。
要把握两委矛盾的实质，我们有必要从两委所体现出的性质及其职权上来考察。从村民自治的发展历程看，村民自治是农民自己发明的自我管理，自我教育，自我服务的基层群众性自治组织，村民委员会办理本村的公共事物和公益事业，调节纠纷，协助维护治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。因此其职能主要表现为经济职能和关于切身利益的安全、健康及文化教育等。从现实情况分析，农民希望选出的村委会能抵制国家的不合理分派，替村民说话，也就是希望村委会起到保护人的角色 。历史上由于科举制度的废止，能起保护者角色的士绅阶层也随之消失，从而导致城乡二元结构的开始形成，农村精英的流失，导致国家与乡村之间的屏障的消失 。农民的保护责任无人承担，而导致国家权力的渗入，可以说村民自治是农民在寻找保护人的过程向过去的复归。这一点可以从农民的生存伦理上得到验证。斯哥特认为农民在长期的恶劣生存条件下形成自己的经济伦理 ，那就是“活下去”，除此之外，别无他图。农民的利益诉求也就表现为一种特殊的要求，得到生存安全的诉求，也就是说农民利益诉求表现为低水平的利益防卫。就是对正常基本权利的保护。从实际调查看，村民要求选出的村委能带领他们致富，这也表现出选举的动机来
源于利益的追求。因此可以说村民自治是在农民追求一种保守型利益时发明的。村委会也寄托着农民想通过它实现自己的基本的经济的安全权利及生存伦理的希望，村委会是农民权利的体现者和主张者。而对这些基本权利的威胁可能来自强大的官僚国家。
党的基层工作组织条例规定党支部是中国共产党的基层组织，要贯彻党的路线、方针、政策及实现党对农民的领导，帮助农村发展经济，加强农村基层政权建设，实现国家政权对农民的控制，使之在党的领导下有序稳定发展，也就是实现国家对乡村的整合。中国共产党是中国先进的党，执政为民，从它诞生以来就坚持为人民服务的宗旨。因此党的领导和人民的长远利益，国家的整体利益是一致的。但由于我国是后发型的国家，需要在很短的时间内实现现代化，因此在发展过程中有可能在一定时间一定范围内为了国家的发展整体的长远利益，有可能牺牲一部分人的局部利益，而导致社会的不稳定和阶层的分化。在这种压力型体制下，国家不得不加强对社会的控制。党委的权力就是体现为一定的国家控制权力，从国家政权本身的性质看它也是一种扩张性的权力。也有学者指出乡村自治是一种国家政权重建的方式。因此党支部所体现的其实是一种权力。
权利英文表示为right，按照〈〈布莱克韦尔政治百科全书〉〉的定义：“① 描述一种制度安排,其中利益得到法律保护,选择具有法律效力、商品和机遇在保障的基础上提供给个人。②表达一种正当合理的要求。即上述制度安排依法建立并得到维护尊重，权利似乎突出地代表了个人主义价值，我们在权利被认为是在严肃保障个人或人们的一些利益具有重要意义时才论及它们。”因此含有权益、主张、给他所应得之意。在西方往往与自由这一概念相联系,也就是我们通常所说没有自由便没有权利，更没有利益。而权利的主体一般表现为个人或组织，它是人民在与国家权力斗争中从国家权力那里获得的，因此从一开始权利就是与权力相对立的，一直与权力进行斗争，进而扩大了权利的范围。因此它具有个体性、保守性（消极被动性）、防御性。权力呢，英文表示为power、authority，〈〈布莱克韦尔政治百科全书〉〉的定义：“权力在最低限度上讲是指一个行为或机构影响其它行为者或机构的态度和行为的能力，霍布斯把权力定义为一种因果关系，是一种主动出击的‘行动者’和被动的承受对象之间的因果关系，韦伯把权力定义为在社会交往中一个行为者把自己的意志强加在其它行动者之上的一种可能性”。含有控制、权威、扩张之意。它是历史的
产物，是阶级斗争的产物。马克思经典作家认为权力是国家所有的，是统治阶级通过国家进行管理控制社会的手段。因此它一开始就带有控制性、扩张性和权威性、主动性。
在封建社会和资本主义社会，权力是地主阶级和资产阶级对大众进行空压榨的手段，是少数人享有的特权。权利则是大众与权力斗争的产物，因此在阶级对立的社会中，权利和权力是对立的，不可调和的。一部权利发展史也就是一部人民与权力的斗争史。大众在与神权、皇权的斗争中慢慢解放了自己，赢得了权利。在我国人民民主专政的社会主义国家，消灭了阶级差别，人民享有了管理国家的权利，因此国家权力也就转化为人民大众管理自己事务，实现人民大众整体利益的工具。权利与权力的对立由于阶级差别的消失，人民整体长远利益的一致而消失。但是由于我国正处在全面建设现代化的时期，国家为了长远利益而对各个个体的利益进行整合。在整合过程难免损害一部分人的局部利益，但这也是不可避免的。另外，在权力运行过程中，如果没有很好的监督制衡手段，它自身仍旧回堕落为损害人民权利的暴政、暴力，也是由于它本身的扩张性、控制性决定的。也就是说在农村权利与权力的冲突在一定范围内，一定时间内是存在的，也是不可回避的。村支部与村委会的矛盾在一定程度上也体现为权力和权利的冲突。
三、 构建新的农村政治运行模式，调和权利与权力的冲突
权力导致腐败，绝对的权利导致绝对的腐败，要调和村委会与村支部的矛盾，则需要重构农村政治的运行模式。我国农村政治运行的参与者有主要三个：村委会、村支部与村民会议。笔者所构建的三者的适当关系可以用下图表示：



相互制衡
村委会 村支部
合作
监 监

督 督
村民会议
从图中可以看出，村委会与村支部要同时对村民会议负责，接受村民会议的监督，村委会与村支部两者之间是制衡与合作的关系。村委会与村支部两者之间通过制衡和合作达到制衡权力与限制权利滥用的目的。因此我不赞成村委会或者村支部一肩挑，这只能导致权力腐败和对权利的损害，在现实中更可能导致支书角色的不明。村民会议对村委会的监督比较容易实现。难的是村民对村支部的监督。因为村支部是党的基层组织，按照法律和党章的规定，对村支部的监督权只能由党员和上级党委来行使，但没有自下而上的监督是不完善的，也是无力的。要实现村民对村支部的监督，山西河曲的“两票制”不失为一种可行的手段，但仍需完善。本人认为更为有效的办法是建立村委会和村支部两者的联席会议共同对村民负责 ，
涉及村民利益的重大问题村两委班子共同协商作出决议，在协商过程中两者各自发挥主动性地位平等 共同对村民会议负责，这需要要重新修改法律、党章和在时间中探索，从制度上确立村民对党政联席的监督，如可以在村民自治章程中明确。这并没有消除党的领导的可能性，因为如果按照“三个代表”的要求党支部全心全意为村民服务，带领群众发展经济，切身为村民着想党的权威自然回树立起来，党的领导也自然能实现。若不然即使口头上天天强调党的领导，利用强制手段让村民服从党的领导，党的权威最终也不可能实现，反而会削弱。
村支部和村委会的职权不明也是两委之间冲突的重要诱因，因此有必要在制度层面明确划分，做到不在其位，不谋其政，各司其责与分工配合，如可以采用村规民约等手段健全职责划分。
另外要提高党员素质与开创党支部领导的新局面，创新领导方式与方法，党要适应村民直选的形势，农村党组织的权威要通过民众的确认，能不能得到群众的挑选与承认是新时期党评价党员素质的标准，共产党的领导必须要通过切实地为人民谋利益，身体力行“三个代表”才能建立其“合法性。”


参考文献：
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肖唐镖邱新有著《多维视角中的村民直选——对十五个村委会选举的观察研究》 中国社会科学出版社2001年报2月版
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