武汉市城镇合作建设住房管理办法

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武汉市城镇合作建设住房管理办法

湖北省武汉市人民政府


武汉市城镇合作建设住房管理办法
武汉市人民政府



第一条 为了鼓励城镇居民、职工通过合作建设住房改善住房条件,加强对合作建设住房的管理,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本市城镇居民、职工合作建设住房(以下称合作建房)的管理,均适用本办法。
第三条 本办法所称合作建房,是指城镇居民、职工为改善自身住房条件,在政府扶持下,通过组建住宅合作社,采取以个人出资为主,单位资助为辅的办法进行的住房建设及其管理。
第四条 合作建房应遵循自愿参加、自筹资金、合作建设、民主管理的原则。
第五条 市房地产行政管理部门负责本市合作建房管理工作。区、县房地产行政管理部门,按市房地产行政管理部门规定的分工,做好各自辖区内合作建房管理工作。
计划、规划、土地、税务等部门按各自职责,做好合作建房管理工作。
第六条 合作建房的主要组织形式是住宅合作社。
住宅合作社是城镇居民、职工组建的,并经房地产行政管理部门批准的,按规定从事合作建房的,具有法人资格的公益性组织。
第七条 居民职工申请加入住宅合作社应具备以下条件:
(一)有本市城镇户口;
(二)家庭收入居于中低水平;
(三)住房条件低于政府规定的标准;
(四)自愿按规定的标准出资。
家庭中低收入水平标准,由市房地产行政管理部门会同有关部门制定。
第八条 组建住宅合作社应向房地产行政管理部门提出书面申请,经审查合格,方可从事合作建房。
第九条 成立住宅合作社应符合下列条件:
(一)有相应的管理人员;
(二)有相应的办公场所和办公条件;
(三)有符合国家和本办法规定的章程草案;
(四)有可行的合作建房方案;
(五)成立职工型的住宅合作社应有经本单位职工代表大会通过的建社决议,且其单位已按本市的规定开展了住房制度改革。
第十条 住宅合作社的主要任务是,发展社员,筹集资金,组织房屋建设、分配,组织居住区管理和生活服务,培育社员互相合作意识,兴办为社员服务的其他事业。
第十一条 住宅合作社的最高权力机构是社员大会或社员代表大会。
住宅合作社通过社员大会或社员代表大会制定本社章程,决定本社重大事项,选举产生本社委员会。
住宅合作社委员会为常设机构,主持本社日常工作。
第十二条 住宅合作社合并、分立或终止,应经社员大会或社员代表大会讨论决定,并报房地产行政管理部门批准。
住宅合作社合并、分立或终止,本社委员会必须负责保护社内财产,依法清理房屋产权产籍和债权债务,向社员大会或社员代表大会提交房屋产权清理和财产结算报告,在经社员大会或社员代表大会通过后,办理申请变更、注销手续。
第十三条 市房地产行政管理部门应根据本市住宅发展政策制定本市合作建房年度计划和发展规划,并送市计划、建设、规划、土地部门会审,报市人民政府审定。
市计划、土地部门应将市房地产行政管理部门按合作建房发展规划提出的年度用地计划纳入本市年度用地计划。市计划和有关住房发展、金融机构应给予专项贷款等方面的支持。
第十四条 合作建房资金有下列来源:
(一)住宅合作社社员个人出资;
(二)单位资助;
(三)其他合法资金。
住宅合作社社员出资,不得低于国家规定的标准。
第十五条 住宅合作社组织合作建房应按下列程序办理有关手续:
(一)向房地产行政管理部门提出申请并提供本办法第九条第一款第四项、第五项的有关资料或证明;
(二)凭房地产行政管理部门的批准件到相关部门办理用地、规划、税费减免和工程建设等手续;
(三)建房工程通过验收15日内报请房地产行政管理部门查验房屋建设和住房分配方案等有关情况;
(四)凭建设工程规划许可证、用地规划许可证和通过房地产行政管理部门查验的证明办理房屋所有权登记手续。
第十六条 按本办法规定从事合作建房,应享受国家、省、市有关合作建房的优惠政策。
第十七条 合作建设的住房应由住宅合作社向房地产行政管理部门申请房屋所有权登记,领取《房屋所有权证》。
房地产行政管理部门按各方出资金额确定房屋所有权份额。
第十八条 合作建设的住房不得出租、出卖或以其他形式转让,但政府另有规定的除外。
住宅合作社社员确实不需要使用合作建设的住房,可退给住宅合作社。住宅合作社按法定的评估机构现场勘估价和住宅合作社社员出资比例结算办理退款手续,同时注销住宅合作社社员的资格。
住宅合作社由社员职工退回的合作建设的住房,应当用于吸收新的住宅合作社社员。
第十九条 住宅合作社应协助房地产行政管理部门贯彻有关房地产管理的法律、法规、规章和政策,协助规划、房地产部门制止房地产违章行为。
第二十条 住宅合作社应按国家有关规定在居住区自行组织物业管理或委托物业管理部门进行物业管理。
第二十一条 不具备本办法规定的有关条件,以虚假或欺骗手段获准组建住宅合作社或进行合作建房的,由房地产行政管理部门宣布撤销其住宅合作社,追缴有关税费。
第二十二条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。



1996年10月3日
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关于下发《大额可转让定期存单管理办法》的通知

中国建设银行


关于下发《大额可转让定期存单管理办法》的通知

1989年5月22日,中国人民建设银行

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行,计划单列城市分行,中国工商银行,中国农业银行,中国银行,中国人民建设银行,交通银行,中信实业银行:
为了加强对全国大额可转让定期存单市场的管理,特制定《大额可转让定期存单管理办法》。现将该办法发给你们:请遵照执行,并将执行情况及时上报中国人民银行总行。
大额可转让定期存单的利率最高限为,1个月月利率5.85‰;3个月月利率6.93‰;6个月月利率8.25‰;9个月月利率9.33‰;12个月月利率10.5‰。在此范围内,利率可以下浮,下浮的幅度由各发行单位自行确定。

附件:大额可转让定期存单管理办法
第一条 为增加金融工具,活跃金融市场,聚集社会闲散资金,支持国家经济建设,特制定本办法。
第二条 凡参与发行、购买、转让大额可转让定期存单的单位、个人均应遵守本办法。
第三条 大额可转让定期存单是一种固定面额、固定期限、可以转让的大额存款凭证。
第四条 大额可转让定期存单的发行单位限于各类银行。非银行金融机构不得发行大额可转让定期存单。
第五条 大额可转让定期存单的发行对象为城乡个人和企业、事业单位。购买大额可转让定期存单的资金应为个人资金和企业、事业单位的自有资金。
第六条 大额可转让定期存单对个人发行部分,其面额不得低于伍佰元;对单位发行部分,其面额不得低于伍万元。
第七条 大额可转让定期存单的期限为1个月、3个月、6个月、9个月和12个月。
第八条 大额可转让定期存单的利率最高限由中国人民银行根据资金供求情况确定;各发行单位可在中国人民银行公布的利率最高限度之内,自行确定其所发行的大额可转让定期存单的利率。
第九条 大额可转让定期存单不得提前支取,不分段计息;到期后一次还本付息,不计付逾期利息。
第十条 大额可转让定期存单可以采用记名和不记名两种方式发行。
第十一条 不记名大额可转让定期存单采用交付方式转让;记名大额可转让定期存单采用背书方式转让。经中国人民银行批准许可经营证券交易业务的金融机构,可以办理大额可转让定期存单转让业务。
各银行均不得办理自己发行的大额可转让定期存单的转让业务。
第十二条 记名大额可转让定期存单可以在发行单位办理挂失。
第十三条 各类银行发行大额可转让定期存单,要事先制定发行办法或章则,报经中国人民银行省、自治区、直辖市分行和计划单列城市分行审查批准。报送的内容包括:
一、发行数额;
二、期限种类;
三、面额种类;
四、利率;
五、转让、挂失、兑付等手续规定。
第十四条 大额可转让定期存单的式样由各银行总行统一设计,交中国人民银行总行审核。各发行单位的大额可转让定期存单应按其总行制定的式样印制。送印前,须经当地人民银行审核。
第十五条 各银行发行大额可转让定期存单吸收的存款,须按有关规定向中国人民银行缴存存款准备金。
第十六条 中国人民银行及其分支机构有权对违反本办法第五条、第六条、第七条、第九条、第十一条第二款、第十三条、第十四条、第十五条规定,发行大额可转让定期存单的单位,给予以下处罚:
一、责令其停止违法活动;
二、在一定时期内停止其发行大额可转让定期存单;
三、处以违法活动所涉及金额5%以下的罚款。
以上处罚,可以并处。
第十七条 中国人民银行及其分支机构有权对违反本办法第八条规定发行大额可转让定期存单的单位,按《关于加强利率管理工作的暂行规定》(银发[ 1988]298号文)中第五条第二款和第四款予以处罚。
第十八条 中国人民银行及其分支机构有权对违反本办法第四条、第十一条第一款规定的金融机构、非金融机构给予以下处罚:
一、责令其停止非法经营;
二、冻结其发行大额可转让定期存单所筹资金;
三、处以违法活动所涉及金额5%以下的罚款。
以上处罚,可以并处。
第十九条 中国人民银行各分行已经制定的大额可转让定期存单的管理办法,凡与本办法不符的,应立即停止执行;中国人民银行各分行可根据本办法制定具体的实施细则,报中国人民银行总行备案。
第二十条 本办法由中国人民银行总行负责解释。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。

附件:大额可转让定期存单印制应包括的基本内容
一、不记名存单
(一)存单发行单位的名称;
(二)存单的面额;
(三)存单的期限;
(四)存单的利率(以月利率表示);
(五)发行日期和到期日期;
(六)持单人的权利和注意事项。
二、记名背书转让的存单
(一)存单的正面应注明:
(1)存单发行单位的名称;
(2)存单第一持有人的姓名(或名称);
(3)存单的面额;
(4)存单的期限;
(5)存单的利率(以月利率表示);
(6)发行日期和到期日期:
(7)持单人的权利和注意事项。
(二)存单的背面应包括(为背书所用):
(1)开支背书人的姓名(或指定取款人的姓名);
(2)背书人的姓名、地址;
(3)背书的日期;
(4)最终取款人的姓名(或名称);
(5)最终取款人的身份证明、地址;
(6)经办人(或单位)的认可标记。



撤销权行使的若干问题
俞秋玮

  撤销权又称废罢诉权,是指当债务人放弃对第三人的债权、实施无偿或低价处分财产的行为而有害于债权人的债权时,债权人可以依法请求法院撤销债务人所实施的行为1。它与代位权共同构成债的保全制度。关于撤销权,《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)只在第74条作了原则性规定。1999年12月1日通过的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(下称《解释》)虽就债的保全制度作了16个条文的解释,但其中撤销权仅占4条,有些问题很有可能在审判实践中出现争议。本文试图就撤销权行使中不甚明晰的若干问题,与大家共同作一探讨。
一、关于撤销权行使的效力问题
  《解释》第20条对代位权行使效力的规定突破了传统民法理论的“入库规则”。该规则明确代位权诉讼的效力只能及于债务人与次债务人,而不能及于债权人,行使代位权的债权人对追回的债务人的财产需要与其他债权人平等受偿,不享有优先受偿权2。而《解释》却赋予代位权的债权人有向次债务人要求直接受偿的权利。这一规定的一个重要理由就是为了维护债权人的追偿积极性,抑制其他债权人“免费搭车”的情形。如果说,代位权行使有一个维护债权人积极性的问题,那么撤销权行使同样存在债权人行使积极性问题,但是,《解释》对撤销权的行使效力并没有作出与代位权效力相同的规定,对此,该作如何理由?笔者认为,撤销权与代位权效力不能相提并论,《解释》没有规定本身反映了撤销权的非直接受偿性,撤销权的行使效力不能及于债权人,也就是说,债权人不能受领由第三人返还给债务人的财产。至少有以下三方面理由:
  (一)撤销权行使效力应严格于代位权。在代位权中,次债务人与债务人之间本身存在债权债务关系,债权人只是代债务人之位,向次债务人追偿,次债务人就其既定债务向债权人清偿,对其利益并无大碍。而撤销权的行使则不同,它对债务人和第三人的影响较大:假若无撤销权之因素,债务人向第三人处分其财产的行为,只要双方合意且没有违反法律规定,则是有效的法律行为。由于撤销权制度维护的重心在于保全债权人债权利益,当债务人与第三人的行为危及债权人的债权实现时,法律优先保护债权人利益,由债权人对债务人处分财产的行为行使撤销权。如此,撤销权的行使涉及到债务人与第三人的处分自由,故撤销权行使效力应受到比代位权更为严格的限制。
  (二)撤销权成立的后果是债务人放弃债权或转让财产的行为自始无效3。根据无效行为处理准则,第三人应就取得之财产恢复原状,应当返还债务人,即由债务人脱离的财产复归债务人。此外,撤销权作为债的保全制度的实质是为了恢复债务人的责任财产,保全全体债权人的利益,故自第三人处取回的财产应归属于债务人的一般财产,行使撤销权的债权人应与其他债权人平均受偿,无优先受偿权。
  (三)《解释》第19条、第26条就行使代位权和撤销权的诉讼费用作了差别规定:第19条规定了诉讼费的负担,而第26条专门就律师代理费、差旅费等其他必要诉讼费用作了规定。为此,笔者认为,第26条关于诉讼费用的规定正是蕴含了行使撤销权的债权人对取回的财产无优先受偿权之意。这是因为:行使撤销权的债权人要完成诉讼,同样需要投入诉讼费、律师费、差旅费等等诉讼成本,若行使撤销权之债权人能直接受领第三人处取回的财产,其利益尚能得到补偿;若不能直接受领,岂非既得不到任何利益,又要赔进诉讼成本?无疑会大大挫伤债权人行使撤销权的积极性。现第26条就诉讼费用之具体规定,其用意显然就是要确保债权人收回诉讼成本。当然,如此规定是基于债权人无优先受偿权之故,否则,撤销权之债权人即可如代位权诉讼般得到利益补偿。
  所以说,《解释》第20条对代位权行使效力的规定,专就代位权而言,撤销权不能适用该规定,行使撤销权的债权人不享有优先受偿权。
二、关于撤销效力所及范围问题
  《合同法》第74条第2款规定,撤销权的行使范围以债权人的债权为限。这里,“债权人的债权”是指全体债权人债权,还是行使撤销权的债权人债权,没有明确指明。这就引申出这样一个问题:撤销权的撤销效力范围是及于债务人处分的全部财产,还是仅以债权人保全的债权范围为限?有三种观点。第一种观点认为:撤销的范围原则上应仅及于债权人债权保全的范围,对债务人不当处分的财产超出债权保全必要的部分,不发生撤销效力,否则,势必不正当地干涉债权人正当处分的自由。当然对于数个债权人起诉的,可并案审理。第二种观点认为:由于撤销权的行使目的在于保全所有(全体债权人)一般债权,故撤销效力不以行使撤销权的债权人享有的债权额为限,而应以全体一般债权人的债权总额为限。第三种观点认为:设立撤销权制度的重要目的是限制债务人在清偿全部债务前实施减少其责任财产的行为,以保全所有一般债权人利益,对因债务人处分行为而减少的责任财产必须予以恢复,即复归债务人(“入库”)。至于第二种观点过于理想化,法院在确定债权总额时难度极大。鉴于此,债务人处分责任财产的行为应作全部撤销,财产也全部返还债务人。这样既解决审理难题,也不违背撤销权制度的创设目的。
  笔者对第一种观点不能苟同。因为:1?该观点忽视了撤销权制度的设立目的,在于保全债务人作为承担民事责任基础的财产,为将来的执行作好准备4。债务人减少责任财产的处分行为所危害的对象应是全体一般债权人,而非行使撤销权的债权人。也就是说,债务人责任财产清偿面向全体债权人,行使撤销权的债权人并无优先受偿权。但该种观点则将所恢复的债务人财产的责任局限于行使撤销权的债权人,显然与撤销权的设立目的和处理原则不符。提起撤销权之诉的债权人虽出于自己利益,也带有“共益”的一面,撤销范围不能局限于行使撤销权的债权人债权保全的范围。2?债务人的处分行为是不可分的整体,若撤销效力范围仅限于债权人保全的债权范围为限,即仅判决债权保全范围的那部分财产返还,势必将一个行为加以分割,从而产生由一个行为引起的一部分财产返还,另一部分不予返还的结果,不符合逻辑。3?撤销之诉具有既判力,及于未行使撤销权的其他债权人5。若撤销的范围仅以行使撤销权的债权人保全范围为限,则余额部分仍需其他债权人再行提起撤销之诉,也徒增讼累。
  比较第二、第三种观点,第三种观点比第二种观点易于操作,也不违背撤销权制度的创设目的。至于全部撤销是否会妨碍债务人处分自由的问题,笔者不以为然。因为,撤销权制度本身突破了传统的债的相对性原理,是对债务人处分自由的干预,就是说,债务人在依法清偿债务前,不得有损害债权人利益的财产处分行为。如果债务人未清偿债务却处分减少了责任财产,这种行为本身就是对市场交易秩序的破坏,那么,法律对此作出全部撤销的干预,强制债务人首先履行清偿义务,显然有利于市场经济的有序交易。因此,全部撤销不是对债务人处分自由的干涉,恰恰是对债务人破坏市场交易秩序的处分行为的干预。但是,第三种观点明显与《合同法》第74条第2款规定不相吻合,就司法实践角度而言,显然无法采用。基于上述分析理由,笔者以为只能采第二种观点。然而,这必然要解决司法运作上的难题,就是如何确定全体债权人的债权额,即怎样才能确定债务人所处分的财产是在全体债权人的债权总额限度内?由于在现有法律框架下,并无类似破产债权登记的程序,确定债权总额只能赖于当事人举证。考虑到债权人举证的困难,在举证同时,法院可根据具体情况,依职权调查取证。
三、关于债权人行使撤销权的时间问题
  《合同法》第74条对债权人行使撤销权的时间未予明示。有观点认为,债权人行使撤销权发生在合同有效成立期间,即合同生效以后、合同履行完毕之前。在此期间,只要债务人怠于行使其权利或实施不正当处分其财产的行为,且对债权人构成危害的,债权人即可行使撤销权。
  笔者认为,这一观点对行使时间的界定过于宽泛,因为在此期间,债权人的债权有可能是期待债权,而债权人对期待债权不能行使撤销权。理由如下:1?撤销权是一种附属于债权的权利,而应当先履行的当事人在其履行期间所享有的期待债权,并未实际存在,尚处于不确定状态,即期待债权人完全可能存在瑕疵履行的情形,此时,若允许该当事人行使撤销权,势必给另一方当事人对该当事人瑕疵履行的抗辩权利造成损害。2?债权人在期待债权有效成立之前,双方交易尚未完成,则债权人的债权额为不确定数,债务人的偿债能力也就无从确定,因此,债务人处分财产的行为是否已对债权人的债权造成损害难以判断。既然成立撤销权的条件不具备,在此阶段赋予期待债权人的撤销权不利于交易秩序的稳定。3?疏忽了不安抗辩权的行使。不安抗辩权是指双务合同成立后,应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务或者有不能履行合同义务的可能时,如转移财产、抽逃资金等情形,在对方没有履行或者提供担保之前,有权中止履行合同义务。如果说撤销权一俟合同有效成立即可行使的话,那么对应当先履行的当事人如买卖合同的供方,在尚未履行完毕前,发现对方有恶意转让财产、逃避债务行为时,就意味着赋予了该当事人既可行使撤销权,又可行使不安抗辩权的双重权利,这显然不恰当。因为法律设计不安抗辩权就是基于保护先为履行义务一方的权益,为合同的履行加了一层保险,是确保债的信用而确立的权利。而债的保全是保障合同债务的履行,以实现债权。所以两种制度侧重点不同,不能同时行使。所以,笔者认为,应当先履行当事人利益,在遭受对方当事(下转第41页)(上接第35页)人不当处分责任财产危险时,该当事人可通过行使不安抗辩权中止合同履行来获取保护,不能适用债的保全制度。撤销权的行使时间应限定在债权人合法债权到期后,债权人在债权到期前不应行使撤销权。
  四、关于债务人拒绝受领某种利益的行为能否被撤销问题
  《合同法》第74条规定的撤销行为包括债务人放弃到期债权、无偿转让财产和有偿低价转让财产三种。这些行为均是与第三人有关的能产生法律效果的、以财产权为标的的、造成债务人责任财产减少的、危害债权人债权的行为。那么,债务人拒绝受领某种利益,如放弃继承、拒绝赠与等拒绝财产增加的行为能否被撤销呢?对此有两种截然不同的观点。第一种观点认为:拒绝某种利益实际上也是处分其已取得的权利,若害及债权人,债权人可以行使撤销权。第二种观点则认为:撤销权行使的目的是恢复债务人减少了的责任财产,而不在于增加债务人的责任财产,况且任何人不得违背其意思而强制赋予利益是现代民法上的基本法律原则,因此,债务人拒绝受领某种利益的行为不得撤销。
  笔者赞同第二种观点。第一,撤销权制度是为了防止债务人逃避债务,实施减少责任财产、危害债权人利益的不正当行为,但是,如前所述,由于撤销权干预了债务人与第三人之间的交易自由,出于防止债权人滥用撤销权考虑,撤销权的适用不宜过宽。第二,债务人拒绝受领的“增加财产”,本不属于债务人的责任财产范围,换句话说,债权人在与债务人进行交易时,所承担的商业风险是基于债务人原责任财产基础,债务人拒绝受领增加的财产并未减少其责任财产、危及债权人利益。第一种观点倒是有转嫁债权人应承担的正常商业风险之嫌。因此,笔者认为,债务人拒绝受领财产不会减损债务人的信用,也不会危及债权人的信赖利益,故债务人拒绝受领某种利益的行为不得撤销。
  
  
  注释:
  1王利明、崔建远著:《合同法新论·总则》,中国政法大学出版社出版,1996年版,第383页。
  2孔祥俊著:《合同法教程》,中国人民公安大学出版社出版,1999年版,第318页。
  3王利明、崔建远著:《合同法新论·总则》,中国政法大学出版社出版,1996年版,第393页。
  4杨立新著:《关于合同法中的债的保全问题》,载于《法学前沿》1998年第二辑,法律出版社出版。
  5胡康生主编:《中华人民共和国合同法释义》,法律出版社出版,1999年版,第125页。
  
  
  (作者单位:上海市第一中级人民法院)