广东省云浮市人民政府办公室


印发云浮市重大行政决策专家咨询论证办法实施细则（试行）的通知

云府办〔2012〕59号



各县（市、区）人民政府，佛山（云浮）产业转移工业园管委会，市府直属各单位：

《云浮市重大行政决策专家咨询论证办法实施细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。



二Ｏ一二年六月二十一日




云浮市重大行政决策专家咨询论证办法实施细则（试行）



第一章 总则

第一条 为促进行政机关依法决策、科学决策和民主决策，规范重大行政决策行为，健全专家咨询论证制度，提高重大行政决策水平，根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《关于加强法治政府建设的意见》,省政府《关于加快推进市县（区）政府依法行政的意见》、《广东省重大行政决策专家咨询论证办法（试行）》及有关法律法规的要求，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 我市各级行政机关（以下简称“行政机关”）的重大行政决策专家咨询论证活动适用本实施细则。

　　第三条 本实施细则所称重大行政决策专家咨询论证，是指行政机关在作出涉及本地区经济社会发展和人民群众切身利益的重大行政决策前，组织有关部门、社会组织、专业机构专家就该项行政决策的合法性、合理性、可行性、可控性等进行咨询论证的活动。

第四条 市政府的重大行政决策专家咨询论证工作，一般由市政府办公室或指定部门牵头负责组织开展，已有明确职责分工或法律法规另有规定的除外。

市政府办公室负责市政府重大行政决策咨询论证专家库的建设、管理，并协调组织各县（市、区）政府的重大行政决策专家咨询论证工作。

　　第五条 对于重大行政决策涉及全市经济社会发展全局、社会涉及面广、专业性强、与人民群众利益密切相关的重要工作事项，在提交市政府常务会议讨论决定前，应当经过专家咨询论证。

（一）编制国民经济和社会发展规划、城乡总体规划、土地利用总体规划的中长期规划及年度计划，以及法律、法规规定的其他规划、计划，制定落实上级政府宏观经济调控和重大改革开放决策的政策措施。

（二）政府重大规划（计划）、重要规范性文件的制定与修订，包括涉及公民、法人和其他组织切身利益的行政措施，发布重要的决定和命令。

　　（三）政府重大投资项目的立项审批。

（四）重大公共基础设施建设，特别是可能对生态环境、城市功能造成重大影响的政府直接投资的重大建设项目。

（五）统筹城乡区域协调发展、产业结构调整与转型升级、城乡建设、土地与河流利用、资源开发与生态保护、基本公共服务均等化、社会管理与社会事业发展、行政管理体制改革等方面的总体规划、重要的区域规划和专项规划、重大政策措施的制定与调整。

（六）重要的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断经营的商品和服务价格的制定与调整。尤其是城市供水、供电、供气、公共交通等公共事业收费标准的调整。

（七）制定文化、教育、医疗、卫生、社会保障、旅游、促进就业等政策措施。

（八）与公共安全直接相关的重大行政措施的制定与调整及对社会稳定风险进行评估等。

（九）市政府认为应当咨询论证的其他事项。

（十）法律、法规规定的其他重大行政决策。

第六条 行政机关在作出上述重大行政决策前，应组织相关专家进行咨询论证。未经专家咨询论证的重大事项，不得作出决策。但前款规定的重大行政决策事项因涉及国家秘密、商业秘密、情况紧急等情形须即时决定的，可以不进行咨询论证。

第七条 重大行政决策专家咨询论证应当坚持客观、公正、公开、科学、合法的原则。

第八条 对于重大行政决策事项，应由相关专家从合法性、合理性、可行性、科学性和各种负面影响及风险分析、其他必要的相关因素等方面进行咨询论证。咨询论证可采取召开专家咨询论证会议（包括网络、视频、电视会议）、专家提交咨询论证书面意见或其他适当的方式进行。

第九条 专家咨询论证工作所需经费，列入本级财政预算，由市财政予以拨给。

第二章 机构及成员

第十条 市政府设立重大行政决策专家咨询论证委员会（以下简称市专家咨询委员会），作为行政机关重大行政决策提供咨询论证的非常设机构，由各方面专家组成。其主要任务是：根据市政府行政决策的需要，组织咨询专家围绕本市政治、经济、文化、社会各项事业和改革开放中的带全局性、长期性、综合性问题进行战略研究、对策研讨，提供科学的咨询论证意见。

第十一条 市专家咨询委员会设主任委员、副主任委员，分别由市政府秘书长和资深专家学者担任。

市政府办公室指派专人兼职具体负责市专家咨询委员会的日常工作。

第十二条 市专家咨询委员会由市政府工作部门、市经济社会发展顾问和高校、科研院所、社会组织、专业机构等专业人员组成。建立专家信息库，市专家咨询委员按专业组成专业咨询组，实行动态管理。

第十三条 具备以下条件之一的国内人士、外国人、海外华人华侨、港澳台同胞，经本人同意，可以列入专家信息库。

（一）领导经验或实践经验丰富，熟悉有关法律法规、技术规范和标准，特别是在政府工作部门、企事业单位工作满十年以上，具有相应专业知识和工作经验的专业人员。

（二）学术造诣高，具有某学科、领域理论或者技术专长，具有副高以上技术职称的教授、研究员、工程师、经济师、会计师或者其他相应技术职称，在相关专业领域具有一定影响力和知名度的人员，或中青年科技领军人才、中青年科技带头人。

（三）社会公信力高和工作责任心强，能够据实、负责、公正地提出咨询论证意见建议。

（四）积极性高，热心决策咨询论证工作，在时间和精力上可以保证完成相关工作。

（五）世界500强企业高层经营管理人员，以及在有较高知名度、较大影响力的公司、企业和其他经济组织中担任高层经营管理的人员。

（六）在城乡规划建设、城市管理领域具有较高知名度的管理人员。

（七）二级以上律师从业者或者高校从事法学教学研究工作5年以上专业人员。

（八）社会组织、专业机构或其他领域的相应专业人员。

第十四条 列入专家信息库应当按照下列程序进行：

（一）符合本实施细则第十三条条件的人员，由个人申请或者单位、组织征得本人同意后，报市政府办公室推荐。

（二）市政府办公室受理后，填写《市政府专家咨询论证委员受理登记表》。

（三）转各相关部门审核。属国内人士的，由市政府办公室会同相关部门提出拟办意见；属外国人、港澳同胞、海外华人、华侨的，转市外事侨务局（市港澳事务局）提出拟办意见；属台湾同胞的，转市台湾工作办公室提出拟办意见；境外人士还需征询市国家安全局、公安局意见。

（四）市政府办公室汇总各相关部门拟办意见。

（五）报市政府相关领导审核后提请市长决定，列入专家信息库。

第十五条 市政府各工作部门依照法定职能进行重大行政决策专家咨询，可以选聘专家咨询委员。

第十六条 专家咨询委员实行聘任制，聘期为五年。期满未续聘的，聘任关系自行解除。

第十七条 市政府及其有关部门对表现优异、成绩突出的专家咨询委员给予奖励。

第三章 专家咨询论证程序

第十八条 专家咨询论证工作由市政府办公室负责组织，也可以根据工作需要委托重大行政决策主要实施机关具体负责。

第十九条 专家咨询委员应当独立开展工作，遵守职业道德，实事求是，深入调查研究，认真负责地提出真实、公正、科学、合法、合理、可操作性的咨询论证意见。

第二十条 重大行政决策专家咨询论证应当按照下列程序进行：

（一）确定专家咨询论证的事项。

（二）确定咨询论证专家。从专家信息库中选聘5-9名专家咨询委员组成专家咨询论证工作组，如有需要，可从省专家库中选聘部分专家。参加咨询论证的专家不少于5人。涉及面广、争议性较强或内容特别复杂、敏感的重大行政决策，一般应有9名专家参加咨询论证。市政府及部门需进行重大行政决策专家咨询论证时，在市政府的专家库中选取专家；各县（市、区）不设专家库，但本级政府及其部门需要进行本地区、本部门的重大行政决策专家咨询论证工作，由市级政府组织开展。在选择确定专家对重大行政决策进行咨询论证时，实行相关利益回避制度。

（三）拟定专家咨询论证方案，包括咨询论证项目、内容、目的、方式、步骤等。

（四）开展咨询论证。负责组织专家咨询论证的单位向专家提供咨询论证所需的资料，专家在指定时间内对重大行政决策事项进行相关研究，并根据咨询论证工作方案确定的内容、方式、步骤开展咨询论证活动。

（五）形成专家咨询论证报告。以会议形式咨询论证的，提交附专家咨询委员签名的会议纪要；以书面形式咨询论证的，提交附各专家咨询委员签名的书面专家咨询论证报告。

（六）对专家的意见建议及时进行整理、分析、吸纳，并将咨询论证资料立卷归档。专家咨询论证报告提交市政府办公室，审核后报市政府，作为重大行政决策重要参考资料。

第二十一条 专家咨询论证报告应当包含以下内容：

（一）总体结论。就重大行政决策进行总体性评价。

（二）合法性咨询论证。对决策实施是否与现行的法律、法规和政策一致进行咨询论证。

（三）合理性咨询论证。决策实施所涉及主要制度和管理措施是否必要、是否合理，是否体现公平、公开和以人为本原则。

（四）可控性咨询论证。决策实施的目标、效果和影响是否控制在确定、预期的范围内。

（五）行政决策实施后可能存在的问题及对策。

（六）对行政决策是否施行的建议。

第四章 专家权利义务及咨询论证意见处理

第二十二条 参加重大行政决策咨询论证的专家，具有查阅相关档案资料、列席相关会议、参加相关调研活动等权利，同时要排除干扰、独立自主地开展研究，对提出的意见和建议署名负责，并服从监督管理，承担应尽的保密等义务。

第二十三条 行政机关应根据重大行政决策事项的性质、内容、复杂性、紧迫性等实际情况，给予专家比较充分的研究时间，一般不少于5个工作日。

第二十四条 行政机关要将专家提出的咨询论证意见建议作为重大行政决策的重要依据，对合理可行的予以采纳并落实到重大行政决策中。

第二十五条 行政机关可根据重大行政决策的性质，探索委托具备相关资质的第三方专业研究、咨询、评估等机构进行咨询论证等行之有效的咨询论证方式方法。

行政机关要对重大行政决策专家咨询论证的效果进行跟踪评估、总结完善，不断提高咨询论证工作的科学性和实效性。

第二十六条 重大行政决策专家咨询论证工作中属于政府信息公开范围的事项，行政机关应按照《中华人民共和国政府信息公开条例》（以下简称《条例》）的规定，通过适当的方式予以公开。

属于《中华人民共和国保密法》规定的国家秘密和《条例》规定不予公开的政府信息，不得公开。

第二十七条 应对处置突发事件等特殊情况的重大行政决策，适用《中华人民共和国突发事件应对法》、《广东省突发事件应对条例》等有关法律法规。

第二十八条 各县（市、区）政府如有需要提请市政府研究决定的重大事项，由市政府组织专家咨询论证。

　　第二十九条 任何单位、组织和个人不得干预专家咨询论证工作。

　　第三十条 参与咨询论证的人员，在咨询论证工作中应当严格遵守保密纪律，不得泄漏咨询论证的内容、过程和结果等重要信息。

第五章 责任追究

　　第三十一条 违反本实施细则第十九条规定的，有意隐瞒真实情况，造成严重影响的，市政府办公室可以解聘相关专家咨询委员。

　　第三十二条 违反本实施细则第三十条规定，参加重大行政决策咨询论证的人员，泄露国家秘密、商业秘密或者个人隐私的，依照有关法律、法规予以处理，追究法律责任；造成损失的，应当依法赔偿损失。

第三十三条 应进行专家咨询论证而没有进行专家咨询论证，或者对专家提出的合理可行的咨询论证意见建议不予采纳而导致决策不当，造成损失或不良影响的，应按《广东省〈关于实行党政领导干部问责的暂行规定〉实施方法》、《广东省行政过错责任追究暂行办法》的规定，追究有关行政机关和责任人的责任。

第六章 附则

　　第三十四条 各县（市、区）人民政府、佛山（云浮）产业转移工业园管委会应当根据本实施细则的精神和要求，结合实际制定相应的实施意见。

第三十五条 本实施细则自发布之日起施行。













对商品房预售认购书法律效力的探讨

张东伟


楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购房合同，则出售人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。
第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。
买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。
第三点是如何界定认购书的违约责任。
对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。
笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？
比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。
签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。
基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清,且太过于概括性,实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。
第四点，内部认购书的法律效力分析。
预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。
认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失(如利息损失、购买机会损失等)，预售人应负全部责任。
如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。
第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。
预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定："商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。"该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。
因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。购房者完全可以不签订认购书，只要认准了商品房，可以直接与预售人签订正式合同。不签订购书的不足之处是当当楼市处于卖方市场时候，当购房者确实看中某套房屋时有可能因没交定金而被预售人出售给他人。但在目前楼市逐渐趋向供过于求过程中，房源的充足会使该不足逐渐减少直至消失。
笔者以为认购书的消失是一种必然的趋势。目前主管部门虽未颁布相关法律，但相信取消认购书，可望能大大降低楼市买卖的纠纷，尤其定金纠纷。取消《房产认购书》，对诚信预售人来说，影响不大，因为诚信预售人已经将合同予以明示，尤其是补充合同，权利义务是清晰的；反而会使买受人可能因为直接签了合同不能完全履约而违约的可能性更大。

张东伟律师
网站:天下房地产法律服务网(http://www.law110.com)
email:zdwlawyer@sina.com
欢迎交流,欢迎非商业用途在互联网上转载.