中国银行业监督管理委员会关于印发《村镇银行组建审批工作指引》的通知

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中国银行业监督管理委员会关于印发《村镇银行组建审批工作指引》的通知

中国银行业监督管理委员会


中国银行业监督管理委员会关于印发《村镇银行组建审批工作指引》的通知

银监发〔2007〕8号



各银监局:

为做好调整放宽农村地区银行业金融机构准入政策的试点工作,进一步明确村镇银行组建程序和申请材料要求,根据《中国银行业监督管理委员会行政许可实施程序规定》、《村镇银行管理暂行规定》以及《中国银行业监督管理委员会关于调整放宽农村地区银行业金融机构准入政策更好支持社会主义新农村建设的若干意见》,银监会制定了《村镇银行组建审批工作指引》,现印发给你们,请结合各地实际认真贯彻执行。

请将此文转发至辖内银监分局、各商业银行和农村合作银行。组建过程中遇到问题,要及时向银监会报告。

二○○七年一月二十二日





村镇银行组建审批工作指引



根据《中国银行业监督管理委员会行政许可实施程序规定》、《村镇银行管理暂行规定》、《中国银行业监督管理委员会关于调整放宽农村地区银行业金融机构准入政策更好支持社会主义新农村建设的若干意见》等规章和文件要求,现就村镇银行组建及审批工作指引如下:

一、组建工作要点

(一)申请筹建的主要工作

1确定组建地点。主要发起人(银行业金融机构)根据银监局发布的需要设立机构的地域名单选择组建地点,进行考察论证,并与拟设地银监局沟通后,开展筹建准备工作。需要设立机构的地域名单依据省内县域金融服务充分性状况确定,重点解决服务空白和竞争不充分问题。

2履行法律手续。全体发起人(出资人)按照《中华人民共和国公司法》规定,签订发起人(出资人)协议书,确定拟组建村镇银行的组织形式、出资方式和股本结构,明确发起人(出资人)的权利和义务。召开发起人大会(出资人会议),按照法定程序审议通过同意出资设立村镇银行、成立筹建工作小组并授权筹建工作小组履行组建工作职责的有关决议。

3制定筹建方案。筹建工作小组应对拟设村镇银行进行充分论证和可行性分析,制定筹建工作方案。

4预先核准名称。筹建工作小组应向有名称核准管辖权的工商行政管理部门提交企业名称预先核准申请书。

5申请筹建。在各项筹建准备工作完成后,筹建工作小组向银监局提出筹建申请。银监分局辖区内村镇银行的筹建申请,由银监分局受理并初步审查、银监局审查并决定;银监局所在城市辖区内村镇银行的筹建申请,由银监局受理、审查并决定。银监分局应在20个工作日内将初步审核意见和申请材料上报银监局,银监局自收到完整申请材料之日起4个月内作出批准或者不批准的书面决定。

(二)申请开业的主要工作

1.验资。发起人(出资人)认缴全部出资额后,筹建工作小组聘请中介机构进行验资,出具验资报告。

2.筹建工作小组就董事和高级管理人员人选与当地银行业监督管理机构沟通。

3.起草章程草案及各项规章制度。筹建工作小组应按照银行业监督管理机构的要求和实际情况起草村镇银行章程草案及财务、信贷、审计、人力资源、安全保卫等各项管理制度。

4.召开创立大会(股东会)、董事会等有关会议,审议通过章程草案,选举董事及聘任高级管理人员,审议通过内部管理机构设置、主要管理制度等议案。

5.申请开业。筹建工作完成后,筹建工作小组提出开业申请。银监分局管辖区内村镇银行的开业申请,由银监分局受理、审查并决定;银监局所在城市辖区内村镇银行的开业申请,由银监局受理、审查并决定。决定机关自收到完整申请材料之日起2个月内作出核准或者不予核准的书面决定。

筹建工作小组在收到核准开业的批复文件后,应在规定时间内到银监分局或银监局领取金融许可证,并凭该金融许可证到工商行政管理部门办理登记,领取营业执照。在金融许可证、营业执照、凭证、印章、牌匾等所有工作准备就绪后依照有关规定开业。未到工商行政管理部门办理登记、领取营业执照的,不得办理各项业务。筹建工作小组应事先将村镇银行的开业日期报告当地银行业监督管理部门。

(三)申请材料报送程序及格式要求

1.组建村镇银行申请人为筹建工作小组。筹建申请书主送机关为银监局;开业申请书主送机关为银监分局(银监局所在城市辖区内村镇银行的开业申请书主送机关为银监局)。

2.申请材料采用活页装订的方式。纸张幅面为标准A4纸张规格(需提供原件的历史文件除外)。申请材料的封面和侧面应标有“关于申请筹建ⅩⅩ村镇银行的材料”或“关于ⅩⅩ村镇银行开业申请的材料”字样,申请材料须用中文简体仿宋GB2312小三号字体书写。如需提供原件的历史文件是以英文书写的,应附中文译本,且以中文译本为准。申请文件一般采用双面打印。

3.申请材料一式2份,受理机关1份,决定机关1份(受理机关与决定机关为同一单位的只需报送1份)。

二、有关事项说明

(一)主要发起人

设立村镇银行,其股东至少有1家为持股比例不低于20%的银行业金融机构,且主要发起人为出资额最多的银行业金融机构。

(二)筹建工作小组及其组成

筹建工作小组由作为主要发起人的银行业金融机构商其他发起人(出资人)成立;其成员组成及职责须经发起人大会(出资人会议)审议通过。

(三)设立方式

村镇银行按照《中华人民共和国公司法》的相关规定设立,其中采用股份有限公司形式的村镇银行以发起方式设立。

(四)公司治理

村镇银行应实行简洁、灵活的公司治理,针对其机构规模小、业务简单的特点,按照因地制宜、运行科学、治理有效的原则,建立和设置公司组织架构。

村镇银行要科学设置业务流程和管理流程,精简设置职能部门,确保机构高效、安全、稳健运行。

村镇银行可根据本地产业结构或信贷管理的实际需要,在同等条件下,适量选聘具有农业技术专长的人员作为其董事、高级管理人员,或从事信贷管理工作。

(五)从业资格考试

对村镇银行分支机构负责人不需进行任职资格审查,相关人员应参加银行业从业资格考试,成绩合格并报监管部门备案后即可任职。从业资格考试由银监局组织实施。

(六)一人有限责任公司形式的村镇银行

符合条件的银行业金融机构可出资组建一人有限责任公司形式的村镇银行,其筹建相关工作需由其有权机构出具相关决议及授权文件。

三、审核要点

银监局和银监分局要切实加强对村镇银行组建工作的政策指导,严格按照村镇银行设立标准和程序,受理筹建及开业申请材料,并对以下内容进行重点审核:

(一)筹建申请材料

1.申报材料齐全,格式符合要求。

2.组建对象符合规定条件,可行性报告论证充分。

3.履行的法律手续合法有效,决议内容齐全。

4.发起人(出资人)符合规定的条件。

5.对筹建工作小组的委托授权合法有效。

6.筹建工作方案中关于股本结构、公司治理、内部控制制度等内容符合监管要求,组建方案切实可行。

7.业务发展规划周密详实,有明确的服务目标和手段,金融服务能够覆盖适当地域和人群。

(二)开业申请材料

1.申请材料齐全,格式符合要求。

2.有关会议审议通过各项决议程序完备、内容合法合规。

3.章程草案合法合规,内容完备可行。

4.拟任职董事和高级管理人员符合任职资格条件。

5.股东符合规定的条件,股本结构符合监管规定。

6.验资报告符合法律规定,约定的审计内容完备,验资机构资质合法。

7.公司治理合理,组织架构清晰,内控制度健全,高管人员配备合理。

8.有相应的从业人员(分支机构负责人通过从业资格考试)。

9.营业场所所有权或使用权的证明以及安全、消防设施合格证明材料齐备。

四、试点期间的有关要求

(一)银监局要按照试点工作实施方案的要求,负责组织推动试点工作并落实发起人。为便于银监会加强指导,银监局在受理筹建申请前,应将试点机构的可行性报告和筹建工作方案报银监会备案。

(二)银监局和银监分局要加强指导、协调,提高工作效率,积极推进组建进程,督促筹建工作小组抓紧落实各项组建工作,争取试点机构尽早开业。

(三)银监局要全面掌握辖内村镇银行组建工作开展情况,加强调查研究,认真总结经验和教训,对于组建工作中遇到的新情况、新问题,应及时向银监会报告。

附件:组建村镇银行申报材料目录









附件

组建村镇银行申报材料目录



一、筹建申请材料

(一)筹建申请书。内容应载明拟设立机构名称、住所、机构性质、组织形式,拟注册资本,业务范围,发起人(或出资人)基本情况及出资比例,是否符合设立村镇银行的条件。

(二)可行性报告。内容包括当地经济金融发展情况,组建的可行性和必要性,市场前景分析、未来业务发展计划(包括拟设机构开业后3年的业务发展目标、财务发展目标、风险管理目标。业务发展目标包括经营机制、目标市场、资金投向、发展战略、网点布局、业务规模及资产组合;财务发展目标包括盈利能力及利润分配预案;风险管理目标包括加强内部控制、风险控制策略及控制目标、不良贷款控制指标、资本充足率达标及资本补充计划、呆账准备提取方案等)、风险处置预案。

(三)筹建工作方案。内容包括筹建工作的组织,拟设立机构的注册资本、股本结构、公司治理架构、董事及高级管理人员配备数量、部门设置和从业人员配置、主要管理制度起草计划、筹建工作步骤和时间安排等。

(四)发起人(出资人)协议书。内容包括总则、经营宗旨、机构性质、名称、住所、业务范围、注册资本、股本结构、发起人(出资人)入股金额和占总股份比例、发起人(出资人)权利和义务、主动声明关联入股的义务(约定:如果存在任何隐瞒,则该发起人(出资人)在本行的投票权受到限制)和附件。全体发起人(出资人)应在协议书上签名盖章(自然人股东可以委托代理人签字)。

附件包括:

1.非金融机构企业法人发起人(出资人)名录,包括发起人(出资人)名称、企业法人代码、住所、成立日期、拟入股金额及占总股份比例、净资产比例、上一年度盈利状况、归还银行贷款情况。

金融机构企业法人发起人(出资人)名录,包括发起人(出资人)名称、企业法人代码、住所、成立日期、拟入股金额及占总股份比例、净资产比例、最近两个会计年度盈利状况。

2.自然人发起人(出资人)名录,包括发起人(出资人)姓名、身份证号码、住所、拟入股金额以及占总股份比例。

3.企业法人的有权机构同意向村镇银行出资入股的决议及其企业法人营业执照复印件或其他有效证明文件。

4.企业法人关于入股资金来源真实合法性、其本身及关联企业向村镇银行入股情况、关联企业向境内其他金融机构投资入股情况(包括所持股份与股份比例)以及企业法人提供上述资料真实性的书面声明。

5.发起人(出资人)基本情况及最近两年经审计的会计报告。

6.境内外金融机构作为发起人(出资人),应提供其注册地监督管理机构出具的书面意见。

(五)发起人大会(出资人会议)同意出资设立村镇银行以及成立筹建工作小组并授权其履行组建工作职责的决议。

(六)筹建工作小组成员名单及简历。

(七)由工商行政管理部门出具的《企业名称预先核准通知书》。

(八)申请人的联系人、联系电话、传真电话、电子邮件、通讯地址(邮编)。

(九)银监会按照审慎性原则规定的其他文件。

二、开业申请材料

(一)开业申请书。内容包括拟开业机构名称、住所、注册资本、股本结构、业务范围,章程制定,拟任高级管理人员情况,经营方针及计划,主要管理制度,营业场所安全防范设施是否符合开业条件,以及其他需要说明的情况。

(二)拟任职董事和高级管理人员的任职资格申请书(按董事和高级管理人员分类逐人说明情况)。

(三)筹建工作报告。内容包括筹建过程、筹建工作落实情况以及是否符合开业要求等。

(四)章程草案。

(五)法定验资机构出具的验资证明:

1.验资报告,应详细说明股东资格情况。

2.附件:包括注册资本实收情况汇总表,非金融机构企业法人股东资格一览表(列示每个企业法人股东住所、企业法人代码、入股金额和占总股份比例、净资产比例、上一年度盈利状况、归还银行贷款等情况),金融机构企业法人股东资格一览表(列示每个企业法人股东住所、企业法人代码、入股金额和占总股份比例、净资产比例、最近两个会计年度盈利状况),自然人股东名册及其出资额,验资事项说明;持有注册资本5%及以上法人股东近2年经审计的资产负债表、损益表和资信证明(包括资金来源、财务状况、资本补充能力和诚信状况);法定验资机构及注册会计师的资质证明(自然人股东名册、股东入股凭证复印件和持有注册资本5%以下法人股东近2年经审计的资产负债表、损益表由受理机关保存,不报送决定机关,由受理机关在初审意见中反映)。

(六)拟任职董事和高级管理人员任职资格的相关材料:

1.任职资格申请表(筹建工作小组须加盖印章)。

2.对拟任人的品行、业务能力、管理能力、工作业绩等方面的综合鉴定(拟任人为银行业金融机构退休人员的,由筹建工作小组出具综合鉴定,内容包括拟任人在职期间的履职情况和合规情况)。

3.离任审计报告或经济责任审计报告(离任审计报告要客观、公正地披露被审计人任职期间所在机构的经营管理情况、风险状况及变化趋势,拟任人履职情况、存在的问题及责任认定,审计报告要有明确的审计结论,由审计人和被审计人双方签字)。

4.身份证、专业技术职称和国家认可的学历证明材料复印件。

5.个人承诺书(对是否有大额负债、违法违纪行为及诚信和公正履职等进行承诺)。

除董事长、副董事长外,其他董事拟任人不提供综合鉴定和离任审计(经济责任审计)报告。

6.对拟任人的任职资格谈话记录。

(七)监督机构(岗位)的设置情况及人员简历。

(八)有权机构审议通过以下有关事项的决议:

1.筹建工作报告。

2.章程草案。

3.有关组织机构的议事规则。

4.选举董事。

5.选举董事长。

6.聘任行长、副行长等高级管理人员。

7.部门设置、职责及主要管理制度。

各项决议应标明决议编号。创立大会(股东大会)审议通过的决议应表明实到人员所持表决权占全部表决权的比例、通过决议的赞成、反对和弃权表决权数及比例,由监票人、唱票人和计票人以及全体表决人员签字,选举董事(理事)、监事的决议应注明当选人的赞成、反对和弃权的表决权数及比例,董事会决议应由全体董事签名,监事会决议应由全体监事签名。

(九)公司治理和主要管理制度,内容包括有关组织机构的议事规则、财务、信贷、审计、人力资源、安全保卫等制度。

(十)职能部门设置、职责及主要负责人名单。

(十一)从业人员基本情况(包括人员的年龄、从事金融工作时间、学历和所学专业、职称等)。

(十二)组织结构图。

(十三)发展规划。未来3年的业务发展计划、财务发展计划及风险管理计划。业务发展计划包括目标市场、发展战略、网点布局、支农业务、存贷规模、市场份额、金融创新、资产组合。财务发展计划包括盈利能力、收入结构、利润总额、分红计划、利润分配方案。风险管理计划包括对各类风险的预测及评价、风险控制策略、风险控制目标,完善公司治理、提高人员素质的措施和步骤。

(十四)营业场所所有权或使用权的证明材料。

(十五)公安、消防部门对营业场所出具的安全、消防设施合格证明。

(十六)筹建批复或延期筹建批复的复印件。

(十七)申请人的联系人、联系电话、传真电话、电子邮件、通讯地址(邮编)。

(十八)银监会按照审慎性原则规定的其他文件。

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关于召开全国煤矿安全培训工作经验交流现场会的通知

国家安全生产监督管理局 国家煤矿安全监察局


煤安监司办字〔2004〕23号

关于召开全国煤矿安全培训工作经验交流现场会的通知


各有关单位:

  为深入贯彻落实《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》(国发〔2004〕2号)和全国安全生产工作会议精神,全面推进煤矿安全培训工作,经研究,国家煤矿安全监察局(以下简称国家局)定于7月30日至31日在黑龙江鸡西矿业(集团)有限责任公司召开全国煤矿安全培训工作经验交流现场会。现就有关事项通知如下:

  一、会议主要内容

  总结交流煤矿安全培训工作经验,现场参观和学习推广鸡西矿业(集团)有限责任公司煤矿全员培训的先进经验,研究探讨进一步加强煤矿安全培训工作和提高培训质量的有效途径,部署今后一个时期煤矿安全培训工作。

  二、参加会议人员

  各省级煤矿安全监察机构分管培训工作的负责人(主要负责人分管培训工作的,请相关副职代为出席)和培训处长;部分煤炭企业分管培训工作的负责人;国家局有关司(室)和有关单位负责人。与会单位及代表名额分配详见附件1。

  三、会议报到时间、地点

  报到时间:7月29日。会期2天。

  会议地点:黑龙江鸡西市国贸大厦(地址:鸡西市鸡冠区中心大街13号),联系电话:0467-6162888(总服务台)转会务组。

  四、请各省级煤矿安全监察局机构对本地区、本单位煤矿安全培训基本情况(包括做法、经验、问题和建议)进行认真总结,形成文字材料,并带到会上交流。

  五、参加会议人员请填写回执表(见附件2),于7月19日前报送国家局人事培训司(地址:北京市和平里北街21号,邮编:100713),联系电话:010-64463082(带传真),64463016。

  附件:1.会议代表名额分配表
http://www.chinasafety.gov.cn/files/2004-07/13/F_d2eb83bf69b4429c999160750dfe4f98_px-23f1.doc
   2.会议代表回执
http://www.chinasafety.gov.cn/files/2004-07/13/F_f3937880ad3643c7af7b03ebadff5085_px-23f2.doc
二○○四年七月十二日


市人民政府关于印发《孝感市物业管理办法》的通知

湖北省孝感市人民政府


市人民政府关于印发《孝感市物业管理办法》的通知
  



各县(市)区人民政府,市开发区管委会,市临空经济区管委会,双峰山旅游度假区管委会,市政府各部门:
《孝感市物业管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。


二〇一一年十一月九日



  孝感市物业管理办法


  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于孝感市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理活动。
  第三条 住房保障和房屋管理部门负责物业管理活动的监督、管理工作。
  规划、建设、环保、城管、工商、物价、财政、民政、人防、公安、消防等部门根据各自职能分别做好管理和服务工作。
  第四条 街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
  社区居委会协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作。
     



  第二章 物业管理区域

  第五条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并遵循相对集中、便于管理的原则,考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。
  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的小区,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
  第六条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向住房保障和房屋管理部门申请划分物业管理区域。
  住房保障和房屋管理部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处(乡镇人民政府)的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

  第三章 附属设施设备的配置

  第七条 新建物业,建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房,物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的,配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二,并不少于八十平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。
  物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能,有明确的坐落、房号,并且具备办理房地产权属登记的条件。
  第八条 规划行政主管部门在审批建设工程规划许可证时,应按第七条的规定明确物业服务用房的位置和面积。住房保障和房屋管理部门在核发商品房预售许可证时,应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时,应当在售房合同中注明物业服务用房的位置和面积。
  第九条 物业服务用房专门用于物业管理服务工作,物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。
  住房保障和房屋管理部门在办理所有权初始登记时,应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积,业主有权查询。
  第十条 新建住宅小区内的机动车停车库、车位与住户套数的最低比例标准,由规划行政主管部门按照相关规定制定。
  第十一条 新建住宅小区内的水电气等专业设施的计量表应当实行专有部分一户一表,共有部分安装独立计量表,由相关专业经营单位负责向最终用户收费。
  第十二条 新建住宅小区内安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。


  第四章 业主大会及业主委员会

  第十三条 业主在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,并应当履行法律、法规规定的义务。
  第十四条 物业管理区域具备成立业主大会、业主委员会条件的,社区居委会应当指导业主成立业主大会筹备组。
  第十五条 筹备组由五至七名成员组成,其中社区居委会负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区居委会负责人担任。业主代表由社区居委会在愿意参加筹备工作,且有一定人数业主推荐的业主中确定。
  建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。
  第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。
  第十七条 业主大会的职责、召开形式、业主大会决定的作出等事项,依照《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)相关规定执行。
  第十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。
  候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。
  第十九条 业主委员会由五至十一名委员组成,组成人数为单数。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。
  业主委员会委员、候补委员实行差额选举,差额比例不得低于百分之二十。
  业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。
  第二十条 业主委员会委员职务终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在本物业管理区域内公告。
  第二十一条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务:
  (一)不履行业主委员会委员职责和业主义务,不遵守管理规约,情节严重的;
  (二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;
  (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;
  (四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;
  (五)其他侵害业主合法权益的行为。
  业主大会会议审议决定是否终止业主委员会

委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。
  第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:
  (一)不再是本物业管理区域的业主的;
  (二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;
  (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
  (四)被依法追究刑事责任的。
  第二十三条 业主大会、业主委员会的运作经费从物业管理区域内共用部位、共用设施设备的利用收益中列支或由全体业主分摊,具体额度由业主委员会提出预算,并由业主大会表决通过。
  业主委员会应当在每年三月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况,接受全体业主的监督。
  第二十四条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区,由街道办事处(乡镇人民政府)在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后,指定物业所在地社区居委会代行本办法规定的业主委员会职责。

  第五章 前期物业管理与物业交付

  第二十五条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向住房保障和房屋管理部门备案。
  有下列情形之一的,经物业所在地的住房保障和房屋管理部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:
  (一)投标人少于三人;
  (二)总建筑面积少于两万平方米。
  第二十六条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。
  建设单位组织竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。
  第二十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:
  (一)生活用水纳入城市公共供水管网,并配套必要的二次供水设施和安装分户计量装置;
  (二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
  (三)小区用电纳入所在地区供电网络,并安装分户计量装置;
  (四)在城市管道燃气主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量表;
  (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位;
  (六)按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
  (七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
  (八)按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设;
  (九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
  (十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;
  (十一)法律、法规规定的其他条件。
  第二十八条 建设单位应当在物业交付前,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续。
  第二十九条 建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
  物业承接查验按照《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号)的规定执行。
  第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
  第三十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的县(市)住房保障和房屋管理部门办理备案手续:
  (一)前期物业服务合同;
  (二)临时管理规约;
  (三)物业承接查验协议;
  (四)建设单位移交资料清单;
  (五)查验记录;
  (六)交接记录;
  (七)其它承接查验有关的文件。
  第三十二条 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

  第六章 物业管理服务
  第一节 一般规定
  第三十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。
  物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。
  第三十四条 实行物业服务项目经理责任制,物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。
  物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。
  第三十五条 实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告:
  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;
  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;
  (三)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;
  (四)发生群体性事件;
  (五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;
  (六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。
  第三十六条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案,按照有关规定向住房保障和房屋管理部门报送统计报表。

  第二节 物业服务合同
  第三十七条 物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:
  (一)物业服务事项;
  (二)物业服务质量及费用标准;
  (三)合同期限;
  (四)违约责任。
  物业服务合同示范文本由住房保障和房屋管理部门会同其他相关行政主管部门制发。
  第三十八条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的,业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业。
  业主大会选聘物业服务企业前,应当召开业主大会,对选聘方式、具

体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业应按照原合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
  第三十九条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:
  (一)物业服务合同依法、依约解除;
  (二)物业服务合同期满,已依法选聘其它物业服务企业;
  (三)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。
  第四十条 物业服务企业退出物业管理的,应当在办理规定退出手续的同时,履行下列交接义务:
  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房,实行酬金制的,还应当移交服务期间的财务档案;
  (二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;
  (三)清退预收、代收的有关费用;
  (四)法律、法规规定的其他事项。

  第三节 物业服务收费
  第四十一条 普通住宅、保障性住房的物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价,收费标准按照属地管理原则,由价格行政主管部门会同住房保障和房屋管理部门依据有关规定制定。
  其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费以及其他项目服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定,报价格行政主管部门、住房保障和房屋管理部门备案。
  第四十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。
  物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。
  物业服务企业在实施物业服务收费前,必须到价格行政主管部门申请办理《湖北省服务价格(收费)监审证》,实行亮证收费,并自觉接受价格行政主管部门的年度审验。
  第四十三条 已竣工尚未出售或者尚未交付业主的物业,物业服务费由建设单位承担。
  已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。
  第四十四条 物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。
  物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。
  第四十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取费用:
  (一)实行一户一表的业主自用的向业主收取;
  (二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取;
  (三)部分业主共同使用的,由相关业主分摊;
  (四)全体业主共同使用的,由全体业主分摊。
  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。
  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第七章 物业的使用与维护
  第一节 物业的使用
  第四十六条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:
  (一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
  (二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
  (三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
  (四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
  (五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
  (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
  (七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
  (八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
  (九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
  物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。
  第四十七条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。
  业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的,不得破坏屋面,影响房屋安全,物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
  第四十八条 房屋交付后,业主或者物业使用人应当按照权属登记用途使用物业,不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主书面同意。
  物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。
  业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业。

  第二节 物业的装饰装修
   第四十九条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,应当事先向物业服务企业登记;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。
  物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
  物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。
  第五十条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。

  第三节 车位、车库的使用管理
  第五十一条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以附赠或者出售、出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后,建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。
  第五十二条 利用物业管理区域内的道路或者其他公

共场地设置车位的,其车位设置、管理等事项由业主大会决定或者业主共同决定。
  业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的,场地使用费属于全体业主共有,但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取,并支付一定比例的报酬。

  四节 物业的维护
  第五十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。
  建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。
  第五十四条 物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由相关业主负责。
  物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时,业主或者物业使用人应当及时维护、维修,相邻物业业主应当提供便利。
   第五十五条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备,由业主共同维护和管理;业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。
  第五十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位,应当承担分户计量装置或入户端口以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。
  专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、更新、养护时,业主、物业使用人、物业服务企业应当予以配合。
  第五十七条 物业的业主应当按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存住宅专项维修资金。
  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的,应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,但不得与业主大会的决定相抵触。
  发生紧急情况,需要立即使用维修资金的,由物业服务企业或业主委员会提出使用申请,经住房保障和房屋管理部门、财政部门审核后进行资金拨付。
  第五十八条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
  利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规和管理规约的规定,并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。
  业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。
  第五十九条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。
  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,责任人不及时履行维修养护义务的,物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施,并及时通知业主委员会,费用由相关责任人承担。
  
  第八章 旧住宅区的物业管理
  
  第六十条 原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区(院落),可依法成立业主大会并选举产生业主委员会,以业主委员会为实施主体,选聘有专业资质的物业服务公司提供服务,或将所需服务的内容分别委托专业服务单位提供服务,或动员和组织业主或物业使用人自行提供服务。
  第六十一条 单位自管住宅区(院落)或直管公有住房比较集中的住宅区(院落),可建立房屋管理(产权)单位负责召集,社区居委会和专业部门(单位)及业主、物业使用人代表组成的联席会议制度,通过共同协商达成《管理服务协议》,由房屋管理(产权)单位负责牵头统一管理服务。
  第六十二条 房屋用途多样,产权复杂,又难以围墙建院的住宅区,可建立社区居委会负责召集,房屋管理(产权)单位、专业部门(单位)和业主、物业使用人代表组成的联席会议制度,通过共同协商达成《社区物业服务公约》,成立中介服务机构等社会组织,以有偿微利的方式提供物业服务。
  
  第九章 法律责任
  
  第六十三条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本办法的行为,可以向有关部门投诉、举报,有关部门应当及时调查、核实,并依法处理。
  第六十四条 业主、物业使用人、物业服务企业、建设单位违反本办法的,依据相关法律、法规予以处理。
  住房保障和房屋管理部门或者其他有关行政管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)的工作人员违反本办法的,依法追究其责任。
  
  第十章 附则

  第六十五条 本办法有效期5年,自2011年11月9日起施行至2016年11月8日止。




孝感市人民政府办公室
2011年11月10日印发