河北省人民政府


河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）

(2008年8月25日河北省人民政府第10次常务会议通过 2008年9月2日河北省人民政府令〔2008〕第11号公布 自2008年11月1日起施行)




第一条为规范集体建设用地使用权流转行为，维护集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和节约、集约利用，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，结合本省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本省行政区域的城市和镇规划区外集体建设用地使用权的流转及相关管理活动。

第三条本办法所称集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。

本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。

第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的监督管理工作。

第五条集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件：

（一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书；

（二）土地权属没有争议；

（三）土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制；

（四）共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。

第六条农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

出让、出租和抵押乡（镇）农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经乡（镇）集体经济组织或者乡（镇）人民政府同意。

第七条进行集体建设用地使用权流转应当依法签订合同。

合同应当载明下列事项：

（一）双方当事人的名称或者姓名；

（二）流转方式；

（三）土地的位置、面积、用途、使用期限和使用条件；

（四）土地收益及支付方式；

（五）当事人的权利和义务；

（六）集体建设用地使用权使用期限届满后土地及地上建筑物和其他附着物的处理办法；

（七）争议的解决办法；

（八）违约责任。

第八条集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。集体建设用地出租的最高年限不得超过二十年。

第九条出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式。

第十条集体建设用地使用权的出让价格可以参照当地的土地征收价格确定。集体建设用地使用权出租的租金标准可以参照当地土地征收价格折算的数额确定。

第十一条集体建设用地使用权以招标、拍卖、挂牌的方式出让、出租的，按照以下程序进行：

（一）所有权人持土地所有权证书，宗地勘测图，以及按本办法第六条规定形成的同意出让或者出租的书面材料，向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提出申请；

（二）受理申请的土地行政主管部门会同城乡规划主管部门指导所有权人拟订出让或者出租方案，报本级人民政府批准；

（三）集体建设用地使用权出让、出租方案经批准后，由所有权人委托土地交易机构在土地有形市场组织进行集体建设用地使用权的招标、拍卖或者挂牌出让、出租；

（四）中标人、竞得人凭中标通知书或者成交确认书，与所有权人签订集体建设用地使用权出让或者出租合同，并按合同约定向土地所有权人支付土地出让金或者租金；

（五）中标人、竞得人持集体建设用地使用权出让或者出租合同，集体建设用地批准文件，以及土地出让金或者租金支付凭证，向受理申请的土地行政主管部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。

第十二条集体建设用地使用权以协议的方式出让、出租的，按照以下程序进行：

（一）双方当事人持土地所有权证书，宗地勘测图，按本办法第六条规定形成的同意出让或者出租的书面材料，供地方案，集体建设用地使用权出让或者出租合同，以及城乡规划主管部门的意见等有关材料，向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提出申请；

（二）受理申请的土地行政主管部门依法进行审核，报本级人民政府批准；

（三）经批准后，集体建设用地使用权的受让人或者承租人按合同约定向土地所有权人支付土地出让金或者租金；

（四）受让人或者承租人持集体建设用地使用权出让、出租合同，集体建设用地批准文件，以及土地出让金或者租金支付凭证，向受理申请的土地行政主管部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。

第十三条使用权人应当按照设区的市、县（市）人民政府批准的用途和集体建设用地使用权出让或者出租合同的约定使用土地。确需改变用途的，必须经所有权人和设区的市、县（市）土地行政主管部门、城乡规划主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，并由双方当事人变更或者重新签订集体建设用地使用权出让或者出租合同。

第十四条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用期限届满后，集体建设用地使用权由所有权人无偿收回，地上建筑物和其他附着物按照出让、出租合同的约定处理。出让、出租合同未约定的，参照国有土地使用期限届满后地上建筑物和其他附着物的处理办法处理。

所有权人和使用权人应当自土地使用期限届满之日起三十日内，到原登记机关办理土地使用权注销登记。

第十五条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用期限届满需要续期的，使用权人应当在土地使用期限届满之日的六个月前向所有权人提出申请，经同意后重新签订合同，并依法办理出让或者出租手续。

第十六条使用权人依法取得的集体建设用地使用权受法律保护，所有权人在出让、出租合同约定的使用期限届满前不得收回。因乡（镇）、村公共设施和公益事业建设确需使用已经出让、出租的集体建设用地的，经原批准用地的人民政府批准后，所有权人可以提前收回土地使用权，但应当对使用权人依法予以补偿。

第十七条集体建设用地使用权出让、出租取得的土地收益属所有权人所有，其他单位和个人不得截留或者挪用。

第十八条集体建设用地使用权可以依法转让或者转租。

使用权人转让或者转租集体建设用地使用权的，除具备本办法第五条规定的各项条件外，还应当按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定进行开发建设，并且房屋建设工程的投资额达到投资总额的百分之二十五以上或者已开发土地面积达到应开发面积的三分之一以上。

第十九条集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移。集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原集体建设用地使用权出租合同。

第二十条集体建设用地使用权转让、转租的期限，不得超过原土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。

第二十一条集体建设用地使用权转让、转租的，双方当事人应当持土地使用权证书和相关合同，到设区的市或者县（市）土地行政主管部门申请办理土地登记，并将转让、转租情况告知所有权人。

第二十二条将集体建设用地使用权以抵押的形式作为债权担保的，抵押双方当事人应当持土地所有权、使用权证书，债务合同，抵押合同以及当事人的身份证明，向设区的市或者县（市）土地行政主管部门办理抵押登记。农村集体经济组织或者乡（镇）集体经济组织以集体建设用地使用权抵押的，在办理抵押登记时，还应当向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提交按本办法第六条规定形成的同意抵押的书面材料。

乡（镇）、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

第二十三条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的集体建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖抵押的集体建设用地使用权所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以依法请求人民法院拍卖、变卖抵押的集体建设用地使用权。

抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，抵押双方当事人应当向原登记机关办理抵押注销登记。

第二十四条集体建设用地使用权转让、转租、抵押的，其地上建筑物和其他附着物随之转让、转租、抵押。集体建设用地上的建筑物和其他附着物转让、转租、抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权随之转让、转租、抵押。

第二十五条通过集体建设用地使用权流转取得的集体建设用地不得用于商品住宅开发。

第二十六条未经依法批准擅自出让、出租集体建设用地使用权，或者违反本办法规定将集体建设用地用于商品住宅开发的，依照土地管理法律、法规的规定处理。

第二十七条集体建设用地使用权流转合同的示范文本，由省土地行政主管部门制订。

第二十八条本办法自2008年11月1日起实施。

浅谈法官素质和待遇对司法公正的影响

韩鸿翔


　　同国外发达法治国家相比，我国法官素质和公信度低是一个不争的事实；与此相应的是，我国法官待遇和地位低也是一个不争的事实。“两个低”是对我国法官在社会生活中身份和地位的真实折射。

一、“两个低”形成的历史原因

在我国历史上，一直没有形成崇尚法治的文化传统，法律意识基础也非常薄弱。相反的是，人治思想基础非常浓厚，“天无二日，民无二主”、“君叫臣死，臣不得不死，不死即为不忠”等等都反映了人们心中君权至上的思想。在诉讼断案方面，老百姓心中也是包公、海瑞等清官情结。其实，人们心中的包公也不是一个纯粹的法官，他集警官、检察官、法官和执行官于一身。在包公身上人们所向往的是公道正派和为民做主，而不是现代法治理念所要求的法官居中依法公正裁判、司法为民。司法为民和为民做主是两个完全不同的概念。为民做主固有含义便是：“父母官”以权力为依托，在个案中实现公平正义；至于权力运行是否合法，是否遵从既定程序，权力运用的方式能否普遍适用，则在所不问。“权大于法”至今仍是社会民众的普遍心理。人们对法律（法治）的信仰远不及对权力的信仰。

经过漫长的奴隶社会和封建社会，以及短暂的半殖民地半封建社会和中华民国时期，几千年来一直都是在君权至上、法为权用的人治思想传统。既便在1954年我国诞生了第一部宪法后，法治思想的萌芽还未形成，就被后来十年文革的惊涛骇浪所淹没。一直到党的十一届三中全会后，我国才开始真正的社会主义法制建设，到党的十五大才提出依法治国方略。所以说，建设社会主义法治国家，也只是近几十年来才提出的。

在这种传统思想文化观念的支配下，生活实际中，当人们的利益受到侵害而为自己寻求救济之时，通常想到的是找“中间人”来管一管，对于诉讼比较“厌恶”，不到万不得以不为之。在当今，人们对自己权利的救济还有一种中国特色的方式：有矛盾纠纷往往想到的不是找法官，而是上访告状，找“县官”、“市官”、“省官”，甚至“告御状”，即便对法院的判决不满也不例外。人们总希望能换一个更大的“官”来把这些个“小官”管一管，治一治，为自己做主，为自己出气。他们深信“权大于法”。出现这种情况有很多种原因，但是也不难看出，人治思想在人们心理和行为方面的巨大影响，而法治思想在群众中的基础却是多么薄弱。

在中国古代，在职位设置上没有真正意义的法官这一职位。法官和行政长官融为一体，司法权和行政权合二为一。县、州、道、台等各级长官皆可坐堂问案并依律决讼断狱。现在人民法院的前身向前可一直追溯到第一次国内革命战争时期，当时在一些地方的农会才成立过审判土豪劣绅的法庭、审判委员会。第二次国内革命战争时期，在中华苏维埃共和国内成立过中央最高法院和省、县、区各级裁判部。这是我国司法制度的萌芽。[1]审判机关诞生之初，便是以中央政府对敌斗争工具和对内调解矛盾机关的面孔而出现的，他属于政府的组成部门之一。到1954年第一部宪法颁布后，人民法院根据规定才不再隶属于政府，不再向其报告工作。但是法院所承担的社会职能并没有根本性的变化，且当时对法官任职条件、待遇等一系列问题，法律也没有另行规定。现实当中，法官一直是参照行政机关工作人员来管理的。既便2003年《法官法》诞生后，其规定也未被很好地落实。

由于这一系列历史原因，包括法律文化传统因素，至使一直到今日全社会民众看来，法院所担负的社会责任和政府的一般工作部门并无多大差别；法院工作人员（法官）在整体素质和知识结构方面，与一般公务员相比，也没有什么特别之处。正是这种社会责任和人员素质的无差别，最终决定了待遇方面的无差别。于是，相对国外成熟法治国家而言，我国就出现了法官“两个低”的现状。

二、法官的素质与我国社会政治经济发展的需要

现在我们就有了一个问题：法官 “两个低” 的现状是适应我国社会政治经济的发展，还是与之相悖呢？

我国1993年宪法修正案规定我国“实行社会主义市场经济。国家加强经济立法，完善宏观调控。”自此，我国开始从计划经济建设转向市场经济建设，经济立法数量大量增加。要发展市场经济，完善宏观调控，国家必须营造一个公平有序的竞争环境。只有公平才能激发创造力，只有有序才最大限度地避免财力内耗，促进社会经济发展。要做到公平有序，就必须制定完备的法律，用法律确定各方权益，规范社会秩序。市场经济就是公平竞争的经济，只要存在竞争，就会存在纠纷，要使纠纷在公平有序的环境中得到解决，就离不开法官通过司法程序依法居中裁决。公平合法有序同样也是对政府行为的基本要求。在行政诉讼中，法院还负有审查政府具体行政行为合法性、合理性的司法裁判权。在历史中形成的，法院作为政府的一个职能部门的格局，正在逐步被打破。可以认为，法院承担的社会职责相对政府的一般行政部门而言，越来越重大了。

1999年宪法修正案规定我国实行“依法治国，建设社会主义法治国家。”近二十年来，全国人大大量立法，最高法院司法解释也层出不穷，国务院及各部委、各地方人大、政府的各种法规、规章更是多如牛毛。所规范的内容不限于上文所述的有关市场经济的法律、法规，婚姻、家庭、侵权等基本的民事法律，涉及政府各个管理领域的行政法律，以及规范法官和当事人行为的诉讼法律也越来越细化。早期法律秩序通常能够在没有通过适当训练而获得实体法和程序法知识的情况下得经维持。但是，现代社会生活变得愈来愈复杂，法律规范也变得愈来愈具有抽象性和普遍性。伴随着法律调整的社会生活关系的广泛化和复杂化以及相应对纠纷的解决提出更高的要求，法院的社会责任也越来越重大，早期的未经培训的经验型法官已逐渐让位于经过严格培训的专业型法官。不管懂不懂法律，只要进了法院熟悉两年都能干的时代已一去不复返。这样一来，国家和社会对法官的素质就提出了更高的要求。这是纵向比较。
同时，相对行政机关一般公务员进行横向比较而言，国家和社会对法官素质的要求也更为提高，从以下几个方面可以分析得出：

（一）人之常情，理之所在。法官作为双方当事人纠纷的裁判者，处理纠纷理应比双方当事人看问题更全面、更深刻、更在理、更能服众；否则，就不称为法官。故此，法官的素质相对而言，在总体上应高于检察官、律师、以及行政机关一般公务员。此三者，常常是案件的当事人。

（二）、法官不但是处理纠纷的裁判者，而且是终局裁判者。当人们行为出现侵权、违约或其他不当之时，包括行政机关公务员的行政行为有违合法性、合理性或正当性之时，相对人可以到法院找法官寻求救济，法官可依法纠正之。可是，如果当法官的行为不当之时，又有谁来纠正。这是司法终局决定的。因此，法官应当是高素质的，既包括能力，也包括良心，以最大限度地减少法官的不当行为。

（三）、现在提倡处理纠纷达到法律效果和社会效果相统一，两个效果都良好，最终当事人息诉罢访，案结事了。当事人包括的范围太广泛了，一般群众、行政机关公务人员、行政机关都可能成为当事人。这就要求法官能够针对社会各个不同阶层形形色色的人做思想工作，会说理，说的在理，不仅能讲法理，还能讲情理、道理、伦理，并且能讲到当事人的心中。这就对法官的素质提出了更高的要求：广博的法律知识，丰富的社会经验，高超的表达能力，甚至还要有敏锐的政治智慧。

通过以上分析可见，我国现在的法官的低素质的状况已不能再适应社会政治经济发展的需要，法官素质亟待提高。那么，法官素质提高到多高才可以？这无法用一个“尺子”去量，但总的目标是达到“令人敬佩”。

三、法官素质与待遇

提高法官素质的方法和渠道有很多，但从根本讲只有两个：一是法院系统内部花费必要的人力物力，提高现任法官素质；二是直接从社会上录用或调入高素质法律人才，逐渐添补法官空缺，逐渐从整体上提高法官素质。第一种方法是解决目前法官素质低的临时举措，从长远来看，第二种方法才是最终提高并保持高素质法律人才从事法官职业的根本之道。道理很明显：法官素质高低不是自己跟自己比，而是相对全社会而言，因此为了整个社会的公平与正义，国家也应当在全社会范围内，吸收高素质人才进入法官队伍。另一面从社会上吸收人才，也使社会人力资源得到合理利用，节约高素质法官产出的投入成本。
当全社会都在要求公平和正义之时，当提高法官素质成为当务之急之时，当法院需要引进、挽留高素质法律人才之时，有关法官待遇的问题就成了一个无法让人回避的问题。我国法官待遇低，已被普遍共认，也已被当前的法官不断流失的实际状况所证实：“近年我国共流失法官1．6万人，其中多数是从西部地区流失的。”“学法律的大学生在毕业就业时首选律师，其次是大公司，最后才是法官。”“律师和法官在待遇等各方面的差距实在太大。”[2]

根据北京市司法局公布的数据，2004年度北京执业律师已突破1万名，这些律师的行业收入突破50亿元。业内人士保守估算，这1万名律师中至少有200名的个人资产已达到了千万富翁水平。这就意味着，每50名北京律师中就能诞生一个千万富翁。粗算下来，北京律师年均收入可达50万元。[3]律师界这样高的收入，法官是可望而不可及的。

工资是劳动力价值的货币表现，其实质是劳动力的价格。市场经济，竞争激烈，哪里价格适中，效益好，资源就自然向哪里集中。人才资源的配置亦然，哪里劳动力价格高，人才自身的价值展示得越充分，人才就会流动到哪里。这是马克思劳动价值学说的基本原理。由于我国律师界的收入在总体上远高于法官收入，因此，在我国形成了律师水平高于法官水平不正当局面。就单从这一点讲，让两个针锋相对的高素质的律师在低素质法官的裁判面前“胜败皆服，案结事了”，谈何容易？

这就出现了法官的经济待遇与其责任、义务不相对等的现状。法官的职业特点决定了法官应尽量避免以营利为目的的活动，因而不可能从其他途径获得收入，工资是其唯一的收入来源，国家应保证法官享有相对优厚的待遇。但长期以来，法官的工资序列一直是按公务员的序列进行管理的，没有自己的工资序列，体现不出责任的重大和职业的神圣。而法官作为纠纷的最后裁判者，审判行为作为一种复杂劳动，本身具有的责任特别重大，负担较重。法官审理案件，表面上风平浪静，其实那只是处于风暴眼之中的一种暂时的、虚假的平静。实际上，法院的判决稍有闪失，各种社会矛盾随时有可能呼啸而来。而与其相对应的律师工作则比较轻松，收入水平比法官高得多，同是法律职业，对比显明，“法官下岗当律师”这一本末倒置现象在中国产生就不足为奇。培养法官的廉洁作风笔者也提倡，但法官毕竟不是生活在真空中，还是要同自己周围各种各样的人打交道的，受着社会各种思潮的影响，仅加强对法官廉洁自律的教育是不够。人们曾说“法官要耐的住寂寞”，不错，法官应该约束自己的业外活动，不作与法官身份、职业相悖的事情，但是法官最起码的生活质量要保证；法官不可以接受当事人的吃请，但要自己请得起自己；不要出现法官因为不能支付自己子女上大学所需的费用而离职。

要改变这种不合理的现状，应当从提高法官待遇入手，使各级法院逐步引入与留住有经验的、合格的、多样化的高素质人才，同时也激励现任法官加强自修，提高自身素质，以适应法官职位的需求。 “改善法官待遇。这并不是法官自利欲望驱使所至而提出的改革，而是其他国家改革的经验。提高待遇能带动法官素质提高，带动纪律严肃，树立法律权威。”[4]美国作为发达的法治国家，为留住有经验的高素质法官和引入优秀的律师担任法官，提高法院司法能力，在法官待遇方面可为他国之楷模。美国联邦法官“一经任命不仅享有很高的政治待遇，非经国会弹劾，不得免职，而且享受高出一般国家工作人员3-5倍丰厚的经济待遇，由此培育出的法官队伍使得他们忠于法律，忠于国家，忠于职守，始终保持执行案务的公正性和执行职务的廉洁性，自觉地践行法律，以体现法律的权威。”[5]即便如此，美国联邦最高法院首席大法院约翰•罗伯茨在2007年度报告中陈述：“也决心继续首席大法官伦奎斯特二十年的追求：为使联邦法官得到合理的薪水”，还在努力呼吁国会增加联邦法官的收入。[6]

法官待遇包括方面很多，主要包括两个方面：一是经济待遇；二是身份待遇。经济待遇即工资的多少，身份待遇即社会地位和受到尊重的程度，其中经济待遇占主要方面。